Bau-Komplettlösungen für zufriedene Mieter

Wirtschaftliche Planung und Umsetzung für gemeinsamen Erfolg

Bei der Planung einer neuen Logistikimmobilie steht nicht immer ihr konkreter Einsatz fest. Immer kürzere Bauzeiten und branchenspezifische Vermarktung tragen dazu bei, dass Gebäude in späten Leistungsphasen an individuelle Arbeitsabläufe oder Warenflüsse angepasst werden müssen, was zusätzliche Planungs- und Genehmigungsverfahren nach sich ziehen kann. Hier zeigen sich die Stärken eines Bau-Komplettanbieters wie Köster. Wie in enger Abstimmung mit Auftraggebern und Mietern individuelle Anforderungen im vereinbarten Zeitrahmen maßgeschneidert umgesetzt werden können, zeigen die Bauexperten anhand zweier Logistik-Bauvorhaben in Niedersachsen.

Im Bremer Gewerbegebiet Hansalinie entstand in nur acht Monaten eine zweiteilige Logistikhalle mit insgesamt 20.000 m² Fläche und einem dreigeschossigen Bürovorbau. „Nach den guten Erfahrungen aus anderen Projekten, zum Beispiel in Hannover und an unserem Sitz in Greven, haben wir uns auch hier für diesen Baupartner entschieden“, begründet Thomas Hopp, Projektleiter der Fiege Logistik Stiftung & Co. KG die Wahl des Bauunternehmens. 

„Da wir um die Kompetenz von Köster wissen, haben wir ihnen bei unserem Projekt in Bremen auch die Planungsleistungen anvertraut – einschließlich Bauantrag, Brandschutzgutachten und Löschanlagenkonzept.“ 

Thomas Hopp, Projektleiter, Fiege Logistik Stiftung & Co. KG

Die Logistikhalle, die Fiege in Bremen errichten ließ, ist direkt in das Logistik-Konzept eines Automobilherstellers eingebunden. Eigene TGA-Experten des Bauunternehmens koordinierten die Umsetzung.

Köster-Lösungen für sichere Gründung und Materiallagerung

Die Planung war bereits abgeschlossen, als die Logistikhalle für die Nutzung durch einen Autoteile-Zulieferer noch einmal deutlich aufgewertet wurde. Einerseits war eine Steigerung der Variabilität gefordert, beispielsweise durch eine sehr belastbare Sohle. Außerdem sollten darin Verpackungsmaterialien sicher gelagert werden können. „Wir haben in Zusammenarbeit mit unserem internen Industrietiefbau-Bereich eine Sondergründung geplant und realisiert. Hinzu kam der Einbau einer für Logistikimmobilien ungewöhnlich hochwertigen Heizung mit Deckenstrahlplatten, von denen insgesamt 3,5 km verlegt wurden. Bei dem Brandschutz für gelagerte Verpackungsmaterialien unterstützten uns die TGA-Kollegen aus unserem Haus. Sie planten und installierten eine auf die Anforderungen abgestimmte Sprinkleranlage“, so Michael Nettingsmeier, Projektleiter bei Köster. 

Im Fokus der Hallenaufwertung stand zudem die direkte Einbindung des Zulieferers in die Produktionsabläufe eines Automobilunternehmens. Die Halle selbst wurde zum Bestandteil eines Logistik-Konzepts. „Es galt, zahlreiche Anforderungen unseres Kunden kurzfristig umzusetzen. Gemeinsam mit Köster gelang uns das. Damit die gelagerten Teile ‚just in time‘ an den Produktionsstraßen angeliefert und weiterverarbeitet werden, war beispielsweise eine dauerhafte Datenverbindung zwischen Werk und Zulieferer nötig. Hierzu haben wir zusätzliche Datenanschlüsse installiert“, so Thomas Hopp.

Neben der Logistikhalle kommen auch die Außenanlagen und Verkehrswege bei Köster aus einer Hand. 

Mit Bauprozessoptimierung sechs Wochen aufgeholt

„In der Konsequenz bedeuteten die nachträglichen Änderungen einen zusätzlichen Zeitaufwand von sechs Wochen, der in diesem Fall durch die Weihnachtsfeiertage auf acht Wochen angewachsen wäre“, beschreibt Michael Nettingsmeier die Situation. Er und sein Team setzten jedoch alles daran, den ursprünglich geplanten Übergabetermin einzuhalten.

„Hierfür haben wir unsere Bauabläufe weiter optimiert: Während die Hallensohle noch eingebracht wurde, begannen wir unter der fertiggestellten Decke bereits mit den nötigen Installationsarbeiten. Zudem optimierten wir die einzelnen Gewerke mithilfe unseres Koordinationsinstrumentes Last-Planner. Unsere partnerschaftliche Beziehung zu vielen unserer Nachunternehmer ermöglichte es uns, gemeinsam das Personal- und Zeitkontingent mit ausreichend Mitarbeitern und geplanter Samstagsarbeit zu verbessern.“ 

Michael Nettingsmeier, Projektleiter, Köster GmbH

Da viele komplexe Anpassungen die Technische Gebäudeausstattung (TGA) betrafen, waren einmal wöchentlich die TGA-Experten der Köster Planung vor Ort. Der interne Planungspartner begleitete und koordinierte die Abläufe für eine optimale Umsetzung der Gewerke. Der Einsatz von Fiege und Köster hat sich gelohnt: „Der Termin wurde gehalten, und wir konnten unsererseits das Objekt rechtzeitig an den zufriedenen Kunden übergeben“, so das Fazit von Fiege-Projektleiter Thomas Hopp. „Die Halle entspricht in Ausstattung und Ausführung den Vorstellungen und Anforderungen des Nutzers.“ 

Der Bau der Logistikhalle in Lehrte war schon fast abgeschlossen, bevor der Mieter feststand. Die Halle trägt die Corporate Identity des Projektentwicklers bauwo, das Bürogebäude spiegelt jene des Mieters wieder.

Maßgeschneiderter Ausbau für individuelle Anforderungen

Flexibilität und Lösungsorientierung waren auch bei der rund 20.000 m² großen Logistikhalle gefragt, die Köster für die bauwo Business Center GmbH in Lehrte errichtete: „Wir haben Köster mit dem Bau einer vergleichsweise typischen Logistikhalle in unserer Corporate Identity beauftragt, bevor hierfür ein Mieter feststand“, erklärt Projektleiter Thomas Röthig. Die bauwo-Verantwortlichen waren auf Köster zugekommen, nachdem sie die Fiege-Logistikhalle in Burgwedel gesehen hatten. Als ein Unternehmen für Möbel- und Baubeschläge die Immobilie anmietete, war sie bis auf den Büroausbau und die Hallenbeleuchtung nahezu fertiggestellt. Der Hersteller wollte sie als neues Standbein für den Vertrieb der eigenen Produkte in Norddeutschland, aber auch in den Benelux-Ländern und Skandinavien einsetzen. Dafür musste das Gebäude jedoch noch an die speziellen Anforderungen angepasst werden.

„Es galt, in sehr kurzer Zeit die spezifischen Änderungsvorschläge durch den Mieter umzusetzen. Die Herausforderung lag vor allem in den erforderlichen Regalsystemen“, erklärt Köster-Projektleiter Tobias Pohler. Statt typischer Hochregale wurden begehbare Fachbodenregale eingebaut, zu deren Brandschutz eine spezielle Sprinkleranlage installiert wurde. Hinzu kam eine optimierte Beleuchtung. „Unsere TGA-Experten haben eng mit dem Haustechniker des Mieters zusammengearbeitet, um die Gebäudeausstattung für individuelle Arbeitsprozesse zu planen“, so Tobias Pohler weiter.

Bis der Mieter gefunden war, handelte es sich bei der Logistikhalle in Lehrte um eine vergleichsweise typische Ausführung.

Maßgeschneiderter Ausbau für individuelle Anforderungen

Von der Genehmigung des aufgrund der Mieterwünsche korrigierten Bauplans bis zur Fertigstellung blieben lediglich zehn Wochen. „Mithilfe des Last-Planner und dank des entschlossenen Einsatzes unserer Nachunternehmer konnten wir das Objekt trotz aller nachträglichen Anpassungen pünktlich übergeben“, sagt Tobias Pohler.

"Bei der umfassenden Planungsänderung und dem Genehmigungsverfahren konnten wir uns komplett auf die Planungskompetenz des Köster-Teams verlassen. Zudem blieb das Projekt allen Anpassungen zum Trotz im Budgetrahmen. Die Halle in Lehrte war der Auftakt zu einer guten Zusammenarbeit. Inzwischen sind zwei weitere Projekte in der Umsetzung."

Thomas Röthig, Projektleiter, bauwo Business Center GmbH

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