Maßgeschneiderter Ausbau für zufriedene Mieter

Sonderlösungen in Düsseldorfer Bürogebäude

Wer eine Gewerbeimmobilie langfristig vermieten möchte, muss auf die Wünsche seiner Mieter eingehen. Individuelle Raumzuschnitte und Ausstattungen gehören zum täglichen Geschäft, wenn der Ausbau ansteht. In der Regel finden die Abstimmungen hierzu in einer möglichst frühen Planungsphase statt. Doch es gibt Ausnahmen. Arbeiten die ersten Mieter bereits in ihren Büros, Praxen oder Schulungsräumen, während andere gerade erst den Einzug planen, ist ein hohes Maß an Flexibilität und Sensibilität gefordert – und der richtige Baupartner.

Das Objekt Le Flux, welches das Immobilienunternehmen PANDION gemeinsam mit den Köster-Geschäftsbereichen Projektbau sowie Hochbau Ruhr im Düsseldorfer Le Quartier Central realisierte, bietet auf neun Etagen insgesamt elf Mieteinheiten. Nach Erstellung des Rohbaus durch PANDION übernahm Köster den Grundausbau des mit DGNB Gold zertifizierten Gebäudes. Im nächsten Schritt erfolgte die hochwertige Ausstattung der öffentlichen Bereiche. Der Anspruch: 

"Wir wollten unsere potenziellen Mieter von der hohen Qualität und Attraktivität des Objekts überzeugen und dies bereits im Eingangsbereich verdeutlichen."

Marc Skor, Projektleiter, PANDION

Beim individuellen Mieterausbau unterstützte die Planungsabteilung von Köster die kundenseitige Planung, um die engen Zeitvorgaben einzuhalten. (Bildquelle: Köster GmbH)

Individuelle Umsetzung für bessere Vermarktung

In Zusammenarbeit mit den Planern des Bauherrn schuf Köster eine „Hochglanz-Visitenkarte“ für das Gebäude: Das Treppenhaus wurde mit hochwertigen Vinyltapeten ausgestattet, der Aufzug erhielt eine Glasfassade. Eine attraktive und aufwändige Beleuchtung illuminiert den Eingangsbereich und die Verkehrsflächen. Die ersten Mieter waren schnell gefunden, doch es kam zu Verzögerungen bei der Gesamtvermarktung des Objekts: „Ursprünglich sollten wir den kompletten Ausbau am Stück vornehmen. Das war aufgrund der Umstände nicht möglich“, erinnert sich Köster-Projektleiter Philipp Mory. 

Maßgeschneiderte Beratung für zügigen Mietereinzug

In enger Zusammenarbeit mit dem Kunden realisierten Philipp Mory und sein Team den Ausbau für jede Mieteinheit stattdessen separat – über insgesamt eineinhalb Jahre standen die Köster-Bauexperten dem Kunden und seinen Mietern beratend zur Seite. Die Planer des Kunden und jene von Köster arbeiteten Hand in Hand.

"Köster war bei allen Planungsgesprächen dabei. Das Unternehmen brachte seine Expertise und Erfahrung aus zahlreichen Gewerbeprojekten mit ein und konnte jeden einzelnen Mieter gezielt und individuell beraten. Dabei hat sich die Projektmannschaft bei jeder Einheit und für jeden Mieter nicht nur Zeit genommen, sondern sich auch flexibel auf die jeweils im Gespräch geäußerten Wünsche eingestellt. Dank der gezielten Projektsteuerung konnte jeder Mieter seine Fläche in kurzer Zeit beziehen, ohne Abstriche bei der Aufteilung oder der Ausstattung zu machen."

Marc Skor, Projektleiter, PANDION

„Wir haben die Entscheidungen mit jedem Mieter und in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den Planern an einem Tisch gemeinsam getroffen. Durch konsequente Terminplanung hielten wir die vorgegebene Ausbauzeit ein“, ergänzt Philipp Mory. Schließlich musste vor dem Einzug des Mieters jeweils eine Bauabnahme unter anderem auch durch den TÜV erfolgen: „Diese elf Einzelabnahmen waren vergleichsweise aufwändig – angesichts der individuellen Mieter aber die richtige Lösung“, so sein Fazit.

Elf Nutzer, elf Ausstattungen – ein kompetenter Ansprechpartner

Jeder Mieter hatte eigene Ausstattungswünsche: In den Räumen einer Firma für Papier- und Filmprodukte für den Einsatz im Möbel- und Baubereich wurden zahlreiche unterschiedliche Böden verlegt. Alle verlegten Böden wurden vom Unternehmen selbst designt. Die neuen Räumlichkeiten dienen dem Unternehmen somit als begehbare Musterkollektion. Für die Installation der OP-Lampen einer Ästhetik-Praxis musste eine spezielle Deckenkonstruktion eingezogen werden und im Schulungsraum eines weiteren Mieters übernahm das Köster-Team umfangreiche Vorinstallationen für die Medientechnik – darunter Beamer und Audio-Heimkinosystem. „Wir haben für jeden Nutzer die Voraussetzungen gemeinsam geplant und geschaffen“, fasst Philipp Mory den Einsatz zusammen. Zu den individuellen Ausstattungswünschen kamen Vorstellungen bezüglich der Raumzuschnitte:

"Einige Räume stimmten nicht mit dem Ausbauraster überein. Aber wir haben auch hier nahezu alle Mieterwünsche realisiert, indem wir Vorhang- und Unterbaukonstruktionen eingesetzt haben. So entstanden in eineinhalb Jahren elf ganz individuelle Einheiten."

Philipp Mory, Projektleiter, Köster GmbH

Der Innenhof des vollvermieteten Le Flux setzt das arbeitsfreundliche Innenraumkonzept fort: hell und lichtdurchflutet bietet er Zugang zu den Gebäuden und zu der darunter liegenden Tiefgarage. (Bildquelle: Köster GmbH)

Lösungsvorschläge für die Baustellenlogistik

Im Rahmen der individuellen, zeitlich aber ausgedehnten Mieterfindung wuchs die Herausforderung der Baustellenlogistik. Gebäudeabschnitte wurden bereits genutzt, es gab Kundenverkehr und Patienten im Haus, während an anderer Stelle der Ausbau durchgeführt wurde. 

"Gemeinsam mit dem Köster-Team setzten wir alles daran, die Bedürfnisse unserer Mieter zu berücksichtigen. Angefangen bei der täglichen Reinigung der Verkehrsflächen bis hin zu Frühschichten und Wochenendeinsätzen, damit lärmintensive Arbeiten die Mieter nicht stören."

Marc Skor, Projektleiter, PANDION

Für den Transport der Materialien wurde überwiegend nur eines der Treppenhäuser genutzt. „So entwickelte sich dieses Neubauprojekt für uns quasi zu einer Baumaßnahme im Bestand“, erklärt Philipp Mory.

Mit zufriedenen Mietern in Budget und Zeitplan

„Die Zufriedenheit unserer Mieter stand für uns immer im Fokus“, ergänzt der PANDION-Projektleiter. „Diese Einstellung wurde von Köster mitgetragen. Das Team übernahm Sonderaufgaben und sorgte mit großer Flexibilität und Umsicht für die Umsetzung der Mieterwünsche.“ Deshalb blickt der Auftraggeber zufrieden auf die Zusammenarbeit zurück. 

"Gemeinsam sind wir im vereinbarten Zeitrahmen und Budget fertig geworden. Wir haben die besonderen Herausforderungen dieses Projektes partnerschaftlich gelöst und zufriedene Mieter gewonnen."

Marc Skor, Projektleiter, PANDION

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