Zufriedene Mieter - erfolgreiches Invest

Rasanter Bau und Ausbau eines Last Mile-Logistikzentrums

Wer in ein Logistikzentrum investiert, sucht meist mit einer konkreten Nutzungsidee nach den richtigen Partnern für eine effiziente und erfolgreiche Realisation. Klare, oft enge Zeitvorgaben stehen im Raum, wenn die Experten vom Kompetenz-Center Logistikimmobilien der Köster GmbH gerufen werden. Erst recht, wenn der Mietvertrag bereits geschlossen ist. "Kommunikation und Planung spielen dann eine zentrale Rolle", sagt Christoph Thomas Dürrich, Leiter Produktionsabwicklung im Kompetenz-Center Logistikimmobilien Mitte. "Wir stimmen den mietergerechten Ausbau mit den Tief- und Hochbaumaßnahmen aus unserem Haus ideal ab. Das spart Zeit und Geld."

Michael Gerke, Senior Development Director bei der für Deutschland zuständigen Unit des Projektentwicklers Gazeley, hat ein solches Bauvorhaben mit Bravour abgeschlossen. In einer über 10.000 qm großen Halle und auf zu befestigenden Freiflächen von rund 16.000 qm wollte ein prominenter Mieter seinen Betrieb nach nur sechs Monaten Bauzeit im Januar 2018 aufnehmen.

"Für mich ganz klar ein Fall für Köster. Ich wusste aus früheren Projekten, was dieses Unternehmen kann. Wir wussten, dass wir schnell sein würden.

Michael Gerke, Senior Development Director, Gazeley

Vorzeitiger Ausbau sichert pünktliche Inbetriebnahme

Was Gerke allerdings zusätzlich beeindruckte: Der Mieter konnte schon zwei Monate vor anvisiertem Bauende mit seinem Ausbau der Halle beginnen. Parallel zu den fortschreitenden Tief- und Hochbauarbeiten durch Köster entstand ein Vorzeigeprojekt moderner Lager- und Beladeinfrastruktur. "Total souverän sind die Projektleiter von Köster mit dieser Situation umgegangen", erinnert sich der Logistikimmobilien-Profi. Entsprechend zufrieden habe sich auch der Mieter, ein international tätiger Online-Versandhändler, nach Abschluss der Arbeiten geäußert. "Und das ist dann eben das Beste, was einem als Vermieter passieren kann: ein reibungsloser Start für den gewerblichen Mieter und zufriedene Gesichter bei allen Beteiligten."

Köster schuf mit einer elektrischen Infrastruktur nach Mietervorgabe die Grundlagen für eine moderne Steuerungstechnik auch der Zugangssysteme. (Bildquelle: Köster-Gruppe)

Hoch-, Tief- und Ausbauarbeiten aus einer Hand

Mit einer Brownfield-Sanierung begannen die Arbeiten von Köster in Mannheim. Das Gelände für das neue Logistikzentrum hatte früher als Parkplatz für die Besucher eines Autokinos, dann als Abstellfläche für diverse Nutzer gedient. "Wie so oft wurde auch hier eine alte Gewerbefläche umgenutzt. Es musste also zunächst ein Baugrundgutachten erstellt werden, um gegebenenfalls belasteten Boden zu erkennen", erläutert Christoph Thomas Dürrich. "Die Entsorgung belasteter Böden ist für uns aber Routine. Gemeinsam mit dem Bodengutachter wird das Erdmaterial beprobt, dann abtransportiert und entsorgt. In Mannheim haben wir nach dem Abtransport eine hydraulische Verbesserung des Baugrunds vorgenommen, indem wir Kalkzementmischbinder eingefräst haben, bevor der übliche Aufbau mit Schotter erfolgte."

TGA-Expertise für Anforderungen der Last Mile-Logistik

Bis zu 90 Mini-Vans werden heute in der von Gazeley errichteten Halle gleichzeitig mit unterschiedlichen Gütern beladen. Weitere 240 Fahrzeuge können auf dem Stellplatz vor der Halle auf ihre Beladung warten. Experten von Köster für die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) planten für das neu konzipierte Logistikzentrum deshalb unter anderem eine Absauganlage, die sicherstellt, dass die Abgase der Vans aus der Halle zuverlässig abtransportiert werden, damit die Gesundheit der Menschen im Lager und in den angeschlossenen Büros nicht gefährdet wird.

Das zentrale Hallenbüro wurde in Trockenbauweise errichtet. Der Mezzanineinbau kann für eine spätere Drittnutzung der Immobilie geöffnet und ebenfalls mit Lagerware bestückt werden. (Bildquelle: Köster-Gruppe)

Service für den Mieter

Stützen und Verkehrswege, Notausgänge und Feuerlöscheinrichtungen, ein ausgeklügeltes Farbleitsystem – an konkreten Vorgaben des Mieters mangelte es in Mannheim nicht. "Für uns kein Problem – im Gegenteil", sagt Dürrich.

"Wir unterstützen gern mit Vorschlägen, wenn Vermieter oder Mieter noch nach der besten Lösung suchen. Aber wenn es schon bewährte Konzepte gibt, dann geben wir alles, um diese perfekt umzusetzen. Bis zur Schlüsselübergabe.

Christoph Thomas Dürrich, Leiter Produktionsabwicklung, Köster GmbH

Köster zieht sich bei einem solchen Projekt mit Mieterausbau erst dann zurück, wenn der Mieter sagt, dass alle seine Wünsche erfüllt sind und er umfassend eingewiesen wurde. "In Mannheim waren wir bis zum Launch-Termin des Mieters vor Ort“, erklärt Dürrich. Da Köster die Infrastruktur für die gesamte Steuerungstechnik und auch der Zugangssysteme vorbereitet habe, wollte man sich natürlich vergewissern, dass hier alles einwandfrei funktioniert.

Beratung für die DGNB-Zertifizierung

Für sichere Verhältnisse wurde also gesorgt. Für ein angenehmes Umfeld aber ebenso. "In der Halle sorgen wie bei vielen Hallenbauten von Köster sichtbare Holzbinder in der Dachkonstruktion für eine angenehm natürliche Optik“, sagt Michael Gerke von Gazeley. "Selbstverständlich geht es vorrangig darum, gemäß Industriebaurichtlinie energieeffizient zu bauen, der Arbeitsstättenverordnung gerecht zu werden und dem vorbeugenden Brandschutz Genüge zu tun“, ergänzt Dürrich. "Aber darüber hinaus darf auch ein Logistikzentrum ansprechend sein. Mit einem ebenso ökologisch wie ökonomisch empfehlenswerten Holztragwerk auf Stahlbetonfertigstützen leisten wir dazu einen in der Regel sehr geschätzten Beitrag. Darüber hinaus erfüllen Gebäude mit einem Holztragwerk häufig leichter die Anforderungen der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Investoren, die eine Zertifizierung anstreben, beraten wir auch hierzu gerne ausführlich.“

Wirtschaftlich, ökologisch, ansprechend: Köster verbaute eine Dachkonstruktion mit sichtbaren Holzbindern. Investoren, die eine Zertifizierung ihres Gebäudes durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) anstreben, erzielen diese bei Einsatz dieser Konstruktion leichter als beispielsweise mit einem Betontragwerk. (Bildquelle: Köster-Gruppe)

Kostensenkung durch TGA-Fachplaner-Team

Geschlossen wurde die Gebäudehülle des Mannheimer Logistikzentrums klassisch mit ISO-Paneel-Fassaden, Stahlbetonfertigteilen an den Überladebrücken und einem Trapezblechdach mit Aufdachdämmung und Foliendichtung. "Das ist eine bewährte Bauweise, die wir wirtschaftlich und zeitsparend realisieren können, weil ein hoher Vorfertigungsgrad zu erreichen ist", erläutert Dürrich. Die Kosten im Blick haben auch seine Kollegen aus dem TGA-Fachplaner-Team. "Diese erfassen im Gespräch mit dem Mieter genau das Nutzungskonzept für eine Halle sowie den Strom- und Wärmebedarf in verschiedenen Bereichen. Auf dieser Basis erarbeiten sie dann ein Konzept, das sowohl dem Bedarf gerecht wird als auch mittel- und langfristig spürbar Kosten einspart."

Gute Planung für termingerechte Inbetriebnahme

Und was sagt der Auftraggeber rückblickend über die Projektsteuerung seines Generalunternehmers: "Köster arbeitet mit bewährten Planungswerkzeugen und zum Beispiel mit Visualisierungen, die mir als Bauherr absolute Klarheit darüber geben, wo wir stehen und welchen Beitrag ich als nächstes wann zu leisten habe", erklärt Gerke.

"So kann man entspannt bauen, selbst wenn der vom Mieter gesetzte Termin der Inbetriebnahme unumstößlich einzuhalten ist.

Michael Gerke, Senior Development Director, Gazeley

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