Synergieeffekte durch differenzierte Mischnutzung

Bürobau und Hotel in Sindelfingen erfolgreich umgesetzt 

Sindelfingen

Themen: Büro- und Verwaltungsgebäude

Eine enge Nachbarschaft zwischen einem Hotel und einem Bürogebäude kann für Synergieeffekte auf beiden Seiten sorgen. So dachten auch die Projektentwickler der SÜDREAL in Bezug auf ein Grundstück in Sindelfingen, in der Metropolregion Stuttgart. Die modernen Büroflächen ergänzen sich perfekt mit dem innovativen Hotelkonzept „the niu Star“ und der Architektur des Büros OrangeBlu Building Solutions. Die Köster GmbH konnte das Projekt schlüsselfertig termingerecht übergeben. Dazu trug auch ein selbstentwickeltes TGA-Fertigteil bei.
 

Automotive Campus Sifi, Sindelfingen

Köster verantwortet Planung, Tiefbau und Schlüsselfertigbau

Mit dem n1 Office & Hotel Sindelfingen verfolgte die Projektgesellschaft, SÜDREAL Projekt Sindelfingen GmbH & Co. KG, ein Joint Venture der SÜDREAL Gruppe mit dem Schweizer Investor und Asset Manager Lakeward Real Estate AG, die Idee von Synergieeffekten beider Nutzungen. So werden beispielsweise neben 148 Standard- und 4 rollstuhlgerechten Zimmern 116 Longstay-Appartements mit Kitchenette angeboten. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der benachbarten Büros, die nur für einen begrenzten Zeitraum eine Unterkunft benötigen, mieten die Mikroappartements gerne für eine Zeit von drei bis vier Monaten an. Ebenso können Konferenzräume oder ein Platz im Coworkingbereich des Hotels von Unternehmen des Bürogebäudes genutzt werden. Die Köster GmbH konnte für das Joint Venture das erste Projekt in dieser Konstellation erfolgreich umsetzen und die insgesamt 17.700 m2 BGF schlüsselfertig, inklusive Mieterausbau, realisieren. Bereits sehr früh war Köster mit einer Kostenschätzung in das Projekt eingestiegen und hatte wichtige Optimierungen entsprechend zeitig einbringen können.

„Bereits in dieser Phase war das partnerschaftliche Verhältnis mit kooperativen Abstimmungen und einem durchgehend fairen Umgang zu spüren. Der offene kommunikative Austausch mit dem Kunden einerseits und eine ausgesprochen gut funktionierende Baustellenmannschaft andererseits haben ihre Anteile an der erfolgreichen Durchführung des Projekts.“

Tobias Schöll, Projektleiter, Köster GmbH

Die Kombination aus Hotel und Büro-Nutzung sorgt für Synergieeffekte auf beiden Seiten. (Bildquelle: Köster GmbH)

n1 Office und Hotel

Der Name des Projektes erschließt sich sofort beim Betrachten des Lageplans, auf dem die Hotelumrisse in Form eines kleinen n zu erkennen sind und das Bürogebäude einer 1 gleicht. Deutlich wird hier auch, wie viel breiter das viergeschossige Bürogebäude entlang der Straße gegenüber dem südlichen Bereich ist. So können sehr unterschiedliche Büroflächen innerhalb der flexibel gestaltbaren Grundrisse realisiert werden. Entlang der Straße bieten sich weitläufige Open-Space-Offices an, während sich der südliche Bereich sehr gut für Zellenbüros eignet. Die Eingänge aller Büros liegen nicht direkt an der vierspurigen Neckarstraße, sondern werden über den begrünten Vorbereich zwischen Hotel und Bürogebäude erreicht.

Anders verhält es sich mit dem fünfgeschossigen Hotel, dessen Eingang gut sichtbar an der Straße liegt, um die Gäste direkt in die trendige Lounge des „the niu Star“ zu leiten. Dessen Interior-Thema Weltraum wird nicht nur im Inneren des Hotels immer wieder aufgegriffen, sondern ist bereits durch einen Farbauftrag mit feinsten, reflektierenden Glassplittern an der Außenfassade zu erkennen. Die Lochfassade des Hotels kommt dabei wie eine verspielte Bandfassade daher, bei der jeweils zwei Fenster über eine anthrazitgrau gestrichene Fläche verbunden sind. In Anlehnung an einen Sternenhimmel haben sie, dank der Glassplitter, einen leichten Glitzereffekt.

Tatsächliche Fensterbänder hat hingegen das Bürogebäude. Eine Glasmosaikfassade aus grauen und weißen Steinen lässt das Gebäude aus der Entfernung wie verpixelt erscheinen. Das Mosaik bietet zudem durch seine harte Oberfläche eine robuste „Haut“ auf dem Wärmedämmverbundsystem.

Recyceltes TGA-Fertigteil

Die vermutlich größte Herausforderung des Projektes lag in seiner Gründung auf einem für die Region typischen, nicht tragfähigen Baugrund. Das Ergebnis des vorausgegangenen Bodengutachtens hatte hier eine deutlich unproblematischere Umsetzung erwarten lassen, als dies im Endeffekt der Fall war. Großflächige Zersetzungen von Torf hatten dazu geführt, dass über 400 bis zu 15 m lange Rammpfähle mit großem Gerät in den Boden eingebracht werden mussten, um die notwendige Tragfähigkeit zu gewährleisten. Zudem war es erforderlich, die unter beiden Gebäuden durchlaufende Tiefgarage mit einer weißen Wanne gegen drückendes Wasser zu sichern.

Einen großen zeitlichen und wirtschaftlichen Vorteil konnte Köster für das Projekt durch ein von Timo Schön (Bauleiter) entwickeltes TGA-Schalungs-Fertigteil mit integrierten Aussparungen zur Leitungsdurchführung erreichen. Grundsätzlich müssen in jedem Stahlbetonbau Bohrzonen in Wänden und Decken eingerichtet werden, die frei von Bewehrung sind, um hier die Installation führen zu können. Köster goss zu diesem Zweck aus Restbetonbeständen der Baustelle Fertigteile, die bereits an den richtigen Stellen die zur Installation nötigen Rohrdurchmesser hatten. Durch diese ressourcenschonende und effiziente Arbeitsweise konnten die Kosten deutlich gesenkt werden. Die erfolgreiche Projektabwicklung trug am Ende mit einem Folgeauftrag für ein weiteres, über 30 Prozent größeres Bauvorhaben seine Früchte.

„Trotz Corona und Lockdown lief die Baustelle sehr gut, weshalb wir für unser nächstes Projekt die Köster GmbH wieder beauftragt haben.“

Jörg Lorenz, Projektgesellschaft Südreal

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