Kompetent beraten, effizient gebaut

Köster-Planen-Bauen in der Praxis

Mit zunehmender Komplexität eines Bauvorhabens wird es schwieriger, allen Beteiligten die Planungs- und Bauabläufe verständlich darzustellen. Dabei ist Transparenz nicht nur die Basis für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Sie schafft ein gemeinsames Verständnis, das umfangreiche Beratung ermöglicht, aus dem heraus Zeit- und Kostenersparnisse entwickelt werden können. Der schlüsselfertige Neubau des Verwaltungsgebäudes für die Temco Vermögensverwaltungs-GmbH in Esslingen zeigt, worin die Vorteile liegen, wenn das gesamte Bauvorhaben durch einen Ansprechpartner realisiert wird.

„Unsere Unternehmensgruppe wächst“, erklärt Frank Templin, Geschäftsführer bei der Temco Vermögensverwaltungs-GmbH, und beschreibt damit die derzeitige Expansion der Temco Group, einem global agierenden Handelsunternehmen für Kfz-Ersatzteile. „Deshalb benötigen wir unter anderem mehr Bürofläche.“ Zur Schaffung dieser Kapazitäten sollte eine leerstehende Immobilie auf dem Unternehmensgelände entkernt und neu ausgebaut werden. Das Gebäude aus den 1950er Jahren erwies sich als echter Sanierungsfall: „Vor dem Neubau stand eine umfangreiche Sanierung an. Insbesondere die innenliegende Dämmung der oberen Geschossdecke sowie das Dach waren mit Altlasten wie PAK-Dämmung (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) und Asbest kontaminiert“, skizziert Bauleiter Tim Kosche, der das Projekt für die Firma Köster vor Ort betreute, eine der Herausforderungen.

Die einzelnen Phasen der Realisierung des neuen Bürogebäudes für Temco stellte Köster mithilfe von Building Information Modelling (BIM) dar. (Bildquelle: Köster GmbH)

Sicherheit durch Köster-Planen-Bauen

Für die Umsetzung des komplexen Bauvorhabens setzte die Projektmannschaft auf Köster-Planen-Bauen. Hierbei werden Planung und Ausführung bereits zu Beginn des Bauvorhabens miteinander verzahnt, um den Koordinationsaufwand zu verringern und die Wirtschaftlichkeit durch Abstimmung auf den realen, individuellen Bedarf zu steigern. 

"Besonders hat uns die strukturierte Herangehensweise an das Projekt beeindruckt. Das Köster-Team hat uns die komplette Gebäudekonzeption anhand eines BIM-Modells erläutert, das neben der Phasenveranschaulichung – Bestand, Abbruch und Neubau – auch die Aufteilung sowie die Einrichtung der Büros räumlich vorstellte. So waren für uns als Auftraggeber alle Schritte gut nachvollziehbar. Das vermittelte uns Sicherheit."

Mario Jahn, Geschäftsführer bei der Temco Distribution GmbH

Maßgeschneiderte Beratung für optimierte Immobilie

Der offene und faire Austausch sorgte auch bei gemeinsamen Verhandlungsgesprächen zu den wichtigsten Gewerken für beidseitige Sicherheit, wie Mario Jahn erklärt: „So konnten wir die Faktoren nachvollziehen. Dabei merkten wir schnell, dass die anfängliche Kalkulation schon sehr gut gepasst hat.“ Zudem ergaben sich durch die Zusammenarbeit mit den Köster-Fachleuten immer wieder Verbesserungen an Konzeption und Nutzung, um das Projekt noch exakter auf die individuellen Anforderungen des Kunden zuzuschneiden.

Kundenwünsche rasch und transparent umgesetzt

Transparenz war auch dort oberstes Gebot, wo das Bauvorhaben besondere Hürden bereithielt: „Mithilfe von Probe-Sanierungen haben wir die optimale Vorgehensweise für unseren Kunden ermittelt“, so Tim Kosche. Dabei stellte sich heraus, dass die PAK-Dämmschicht mit tragendem Material verbunden war und sich nicht einfach ablösen ließ. Um die Bimssteinschicht zu schonen, musste die PAK-Schicht vorsichtig abgefräst werden. Dieses Verfahren war aufwändiger als das ursprünglich veranschlagte. 

Das Projekt profitierte insgesamt von raschen Entscheidungen in enger Abstimmung: „Da der Bauherr sich regelmäßig vor Ort über den Baufortschritt informierte, konnten wir alle notwendigen Maßnahmen schnell und unkompliziert klären“, erklärt Tim Kosche. Der Bauleiter begleitete den Bauherrn etwa zweimal wöchentlich auf Rundgängen auf der Baustelle. „Unser Auftraggeber hat sich mit seinem Bauvorhaben sehr stark identifiziert und war immer ganz nah am Geschehen. Er kannte unser Team und informierte sich bei den Rundgängen über den Baufortschritt.“ Davon profitierte auch Temco: „Bei diesen Gesprächen konnten wir kleinere Anliegen oder Wünsche des Kunden direkt besprechen und zeitnah in unsere Arbeiten einfließen lassen.“

"Ich wusste immer, was auf der Baustelle vorging, wie die Arbeiten vorankamen. Das hat meinen ersten Eindruck von der strukturierten Herangehensweise – auch bei Problemlösungen wie bei der Sanierung – nochmals bestätigt. Während der Bauphase ist das Vertrauen in die Firma Köster kontinuierlich gewachsen."

Mario Jahn, Geschäftsführer bei der Temco Distribution GmbH

Altes in neuem Licht erstrahlen lassen: Die funktionale Ausstattung der Räumlichkeiten wird ergänzt durch Elemente, die wie diese Treppe bereits aus dem Altbestand stammen. (Bildquelle: Köster GmbH)

TGA-Zusatzleistung durch Komplettanbieter

Der strukturierte Baufortschritt ist das Ergebnis eines kompetenten Baustellenmanagements: „Wir haben die Termine regelmäßig geprüft und bei Abweichungen von der Planung sofort reagiert“, erläutert Tim Kosche das Vorgehen. Mängel wurden mithilfe eines digitalen Mängelmanagementsystems zeitnah erfasst und behoben. Auch bei der technischen Gebäudeausrüstung griff der Generalunternehmer auf internes Know-how zurück und realisierte auf Wunsch des Kunden eine Zusatzleistung:

"Für die Stromversorgung wurde durch den regionalen Netzbetreiber eine Kompakt-Trafostation installiert. Um diese an die Nutzungsbedingungen des Kunden anzupassen, haben wir die Stromversorgung für die komplette Liegenschaft koordiniert und eine Niederspannungshauptverteilung in der neuen Temco-Verwaltung eingesetzt."

Tim Kosche, Bauleiter, Köster GmbH

In der einjährigen Bauphase des neuen Verwaltungsgebäudes der Temco Vermögensverwaltungs-GmbH wurde zugleich das Fundament für eine weitere Zusammenarbeit gelegt: „Wir können uns weitere gemeinsame Projekte sehr gut vorstellen“, sagt Frank Templin in Aussicht auf bevorstehende Bauvorhaben.

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