Nachhaltig Logistikimmobilien bauen leicht gemacht

Zeit und Kosten sparen mit vorzertifiziertem Baudienstleister

Aus England kam Anfang des Jahrtausends der Trend, Gebäude hinsichtlich ihrer ökologischen und sozialen Nachhaltigkeit zu bewerten. Dort wurde das BREEAM Zertifizierungssystem entwickelt. Seit 2008 wird die Nachhaltigkeit von Gebäuden auch durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) überprüft und bewertet. Viel spricht inzwischen für eine Zertifizierung gerade von Logistikimmobilien, denn immer mehr gewerbliche Mieter fragen diese aufgrund konkreter Vorgaben aus der Unternehmens- oder Konzernleitung nach. Um Planung und Bau einer zertifizierungsfähigen Immobilie zuverlässig und in kürzester Zeit abschließen zu können, ließ das Kompetenz-Center Logistikimmobilien von Köster zunächst durch die DGNB verschiedene Modellplanungen prüfen. Sie wurden Gegenstand einer sogenannten Mehrfach- oder Vorzertifizierung, die individuelle Zertifizierungen von Logistikimmobilien beschleunigt, sofern diese von Köster errichtet werden. 
 

BEOS, Norderstedt

Köster realisiert nachhaltige Immobilie im Auftrag der BEOS AG

Bereits im Zuge der Vorplanung kann der Baudienstleister einem Investor, Projektentwickler oder Eigennutzer zuverlässig den Rahmen aufzeigen, innerhalb dessen sich Baustoffauswahl und Bauprozess bewegen müssen, damit eine Logistikimmobilie das Zertifikat in Gold (DGNB) bzw. „Good“, „Very Good“ oder „Excellent“ (BREEAM) erhalten kann. Den Bezugsrahmen für die Beratung und Planung bildet die Mehrfachzertifizierung der DGNB. Sie wurde nach einer Bewertung der bereits durch Köster fertiggestellten und erfolgreich zertifizierten Logistikimmobilien erteilt. Nach BREEAM-Zertifizierung einiger in Bau befindlichen Logistikimmobilien wird Köster auch für dieses Gebäudebewertungssystem die Vorzertifizierung erhalten. Der Baudienstleister kann damit bei der Planung neuer Logistikimmobilien, die zertifiziert werden sollen, auf einen reichen Erfahrungsschatz zurückgreifen und Auftraggebern eine sehr schnelle und kostengünstige Umsetzung von der ersten Idee bis zur Zertifizierung anbieten.

Nachhaltigkeit und Qualität

Das Köster Kompetenz-Center Logistikimmobilien hat sich intensiv mit den Anforderungen der BREEAM und DGNB-Zertifizierungssysteme befasst. Christian Schulte, Vertriebsingenieur im Kompetenz-Center, erklärt warum:

„Strebt ein Bauherr eine Zertifizierung an, so ist nahezu garantiert, dass er eine werthaltige Immobilie errichtet. Und das entspricht ganz dem Anliegen von Köster, qualitatives Bauen zu fördern. Dank der Mehrfachzertifizierung können wir Logistikimmobilien innerhalb sehr kurzer Planungs- und Bauzeiten errichten sowie den sich anschließenden Zertifizierungsprozess extrem effizient und erfolgreich abschließen."

Christian Schulte, Vertriebsingenieur, Köster GmbH

Im Gewerbegebiet Mönchhof, in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter Flughafen, fand dieses Großprojekt des Joint-Venture M-Port³ aus der Fraport AG und der MP Holding GmbH seinen Abschluss. Das bereits ab der Bauantragsplanung eingesetzte Generalunternehmen Köster übergab die bezugsfertige Logistikhalle pünktlich an den neuen Eigentümer. Dass der Logistikpark M-Port³ nach modernsten Standards errichtet wurde, unterstreicht seine erfolgreiche Gold-Zertifizierung durch die DGNB. (Bildquelle: Köster GmbH)

Köster sei darauf spezialisiert, durch eine besondere Methodik Logistikimmobilien zu Festpreisen und in kurzer Zeit zu errichten, so Schulte. Infolge der systematischen Beschäftigung mit den Anforderungen und Baubeschreibungen der beiden wichtigsten Zertifizierungssysteme sei es gelungen, diese Methodik so anzupassen, dass weder die Bauzeiten noch die Zuverlässigkeit der Preisangaben durch das Streben nach einer Zertifizierung negativ beeinflusst werden. „Da auch nachhaltiges Bauen am Schluss zu wirtschaftlich rentablen Immobilien führen muss, war es aus Sicht von Köster unbedingt erforderlich, aus den Baubeschreibungen von DGNB und BREEAM mit den methodischen Ansätzen von Köster Leitplanken für einen robusten Bauprozess zu erarbeiten.“

Komplettservice für Entwickler und Nutzer

Jede Logistikimmobilie, die von Köster auf Grundlage der DGNB- oder BREEAM-Baubeschreibung geplant und erstellt wird, erhält nach Prüfung der relevanten Unterlagen ein individuelles Zertifikat – und das mit deutlich weniger Dokumentationsaufwand als im Falle einer Einzelfallbetrachtung.

Um dies zu erreichen, involviert die Köster-Projektleitung von Anfang an einen zertifizierten Auditor, der sicherstellt, dass die Planung einer neuen Logistikimmobilie der DGNB-Baubeschreibung und dem sogenannten „Nutzungsprofil“ entspricht. Dieses Nutzungsprofil hat die DGNB speziell für Logistikimmobilien entwickelt. Ausgewiesene Spezialisten aus dem Köster-Kompetenz-Center kümmern sich im Weiteren um die Aufbereitung der gesamten Baudokumentation und deren Einreichung. Meist schon drei bis vier Monate nach Fertigstellung einer Logistikimmobilie liegt dann das Zertifikat vor.

Mitte November 2020 etwa bestätigte die DGNB mit einem Zertifikat in Gold die nachhaltige Qualität einer von der BEOS AG beauftragten Logistikimmobilie in Norderstedt bei Hamburg. Nikola Schröder, stellvertretende Bereichsleiterin bei Köster, hatte das Thema DGNB verhandelt und sichergestellt. „Wir haben hier drei neue Hallen mit anteiligen Büro- und Sozialflächen termingerecht übergeben. Sie bieten auf insgesamt 10.200 Quadratmetern nachhaltig errichtete Gewerbeflächen für unterschiedliche Nutzungen“, beschreibt Schröder das Bauvorhaben.

Die drei Hallen mit anteiligen Büro- und Sozialflächen bieten zahlreiche Einsatzmöglichkeiten und wurden Mitte 2020 termingerecht an die BEOS AG übergeben. (Bildquelle: Köster GmbH)

Dipl.-Ing. Alexander Schmid, neuer Head of Development der jüngst gegründeten BEOS Logistics GmbH, kennt den Baudienstleister Köster seit vielen Jahren. Er begrüßt den Service rund um BREEAM- und DGNB-Zertifikate und lobt die Beratungsqualität des Baudienstleisters: 

„Wer eine Zertifizierung anstrebt, muss schon in der Vorplanung von zertifizierten Auditoren begleitet werden. Dass es entsprechend ausgebildete Fachleute bei Köster gibt, erspart den Projektverantwortlichen in unserem Unternehmen die Abstimmung mit weiteren, externen Beratern. Auch sitzt der Zertifizierer quasi von Anfang an mit am Planungstisch. Das sorgt für effiziente Prozesse.“

Alexander Schmid, Head of Development, BEOS Logistics GmbH 

Nachweislich lasse sich durch die von Köster erreichte Vorzertifizierung Zeit im Planungs- und Bauprozess sparen. Zu berücksichtigen seien schließlich zahlreiche Aspekte, die den Bauprozess und das Gebäude umwelt-, arbeitnehmer- und nutzerfreundlich machen. 

Ökonomisch und ökologisch überzeugend

Die Termintreue, feste Preiszusagen und eine insgesamt kunden- und lösungsorientierte Arbeitsweise des Baudienstleisters sorgen nach den Erfahrungen von Schmid für ein hohes Maß an Sicherheit im Rahmen der Entwicklung von Logistikimmobilien: „Bei Köster wird unternehmerisch gedacht und das auch im Sinne des Kunden. Vertriebsingenieur Christian Schulte sagte mal so schön: ‚Wir gewinnen oder wir verlieren gemeinsam.‘ Das ist erstens wahr und zweitens die Formel, der sich offensichtlich alle im Unternehmen Köster verpflichtet fühlen.“ Auch auf der Projektleiterebene stünden die Mitarbeiter des Baudienstleisters mit den Teams ihrer Auftraggeber gemeinsam „im Ring“. 

Schlüsselfertiger Neubau einer 31.500 qm großen Logistikhalle mit zwei Verladetunneln sowie zwei Bürovorbauten im niederbayerischen Pilsting. Die Immobilie überzeugt sowohl mit der für den Kunden typischen Strichcode-Optik, als auch durch die nachhaltige Bauweise. Sie ist mit der DGNB-Zertifizierung in Gold ausgezeichnet. (Bildquelle: Köster GmbH)

Bestandspflege für mehr Nachhaltigkeit

Die jüngst von der Swiss Life Asset Managers gegründete BEOS Logistics soll zukünftig sowohl stadtnahe Anlagen als auch große Distributionszentren entwickeln. Dabei werde es immer auch darum gehen, dass aktuelle Umweltstandards in den Objekten umgesetzt werden, so Schmid.

 „63 Prozent der Investitionsentscheider in Europa wollen laut einer Studie der Union Investment zukünftig ‚deutlich stärker‘ in nachhaltige Gebäude investieren. Gleichzeitig würden Mieter laut der Unternehmensberatung Roland Berger zwischen 3,0 und 11,8 Prozent höhere Mieten bezahlen, wenn eine Immobilie zertifiziert sei – eine Einschätzung, die sich mit den Erfahrungen von BEOS als Vermieter durchaus deckt.“ 

Alexander Schmid, Head of Development, BEOS Logistics GmbH 

Die 1997 gegründete BEOS AG verwaltet einen Bestand von rund 130 gewerblichen Immobilien mit etwa 1.600 Mietern auf einer Mietfläche von rund 3,9 Millionen Quadratmetern und einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 4,3 Milliarden Euro. 2018 wurde sie von Swiss Life Asset Managers übernommen. Die neu gegründete BEOS Logistics GmbH soll als europäisches Kompetenzzentrum für die Anlageklasse Logistikimmobilien in Deutschland, Frankreich, Benelux, der Schweiz und Großbritannien neben der BEOS AG agieren. Der Fokus ihrer Arbeit liegt dabei auf der Projektentwicklung. Als Teil von Swiss Life Asset Managers verfüge das Unternehmen über die finanziellen Möglichkeiten, geeignete Grundstücke zu erwerben und vorzuhalten, auch wenn noch keine Vorvermietung entwickelt wurde, so Schmid. „Wir können hier auch sehr kurzfristig agieren, was in dem sehr agilen Markt für Gewerbegrundstücke auch notwendig ist.“

Alexander Schmid zeigt sich Head of Development für die Weiterentwicklung der Logistikimmobilien bei der BEOS Logistics GmbH verantwortlich. (Bildquelle: Köster GmbH)

Die Zukunft des nachhaltigen Bauens

Bei der Projektentwicklung gefragt seien ausgewiesene Spezialisten unter den Baudienstleistern. Erst jüngst etwa hätten Vertreter von BEOS mit den Logistik-Spezialisten von Köster über die Merkmale und Differenzen der beiden in Deutschland relevanten Gebäudezertifizierungs-Systeme BREEAM und DGNB diskutiert. Gemeinsam entschied man sich nach diesem Gespräch dafür, auch zukünftig vorrangig auf DGNB-Zertifikate zu setzen. „Das BREEAM-System ist zwar das ältere und international hoch anerkannt“, erklärt Vertriebsingenieur Schulte, „aber nach unserer gemeinsamen Einschätzung bedeutet es doch einen besonderen Mehrwert, dass die DGNB ein Nutzungsprofil speziell für Logistikimmobilien erarbeitet hat. Diesem Pflichtenheft kann man sehr viele, sehr nützliche Anregungen entnehmen.“

 „Im BREEAM-System werden Logistikimmobilien nach Kriterien bewertet, die für Industriegebäude allgemein gelten. Das ist vollkommen in Ordnung, führt aber logisch zu einer weniger detaillierten Betrachtung. Bauherren, die sich also wie BEOS sehr stark mit dem Streben nach Nachhaltigkeit identifizieren, empfinden das Nutzungsprofil der DGNB häufig als wertvolle Anregung.“ 

Christian Schulte, Vertriebsingenieur, Köster GmbH 

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