Die neue Woolworth-Zentrale entstand auf einem 18 Hektar großen Grundstück nahe den Bundesautobahnen 1 und 2: ein fünfgeschossiges Bürogebäude mit ca. 15.000 qm Brutto-Grundfläche (BGF) und perspektivischem Platz für etwa 1.000 Mitarbeitende sowie eine Logistikimmobilie mit fünf Hallenschiffen à 10.000 qm BGF inklusive Mezzaninflächen und weiteren Verwaltungsanbauten, die noch einmal rund 13.000 qm BGF umfassen. Projektleitung und -steuerung übernahm die DAL Bautec Baumanagement und Beratung GmbH, in deren Auftrag Köster das Projekt aus einer Hand umsetzte, vom Tiefbau über den Hochbau bis zum Innenausbau und den Außenanlagen. Strukturiert und arrangiert wurde das Vorhaben über eine Leasingfinanzierung mit der DAL Deutsche Anlagen-Leasing, Mainz. Baupartner Köster benötigte keine zwei Jahre, um das Projekt erfolgreich fertigzustellen, obwohl beide Gebäude völlig unterschiedlich errichtet wurden, die Logistikimmobilie mit Fertigbauteilen und das Bürogebäude mit Ortbeton. Realisiert wurden die Neubauten in insgesamt drei Bauabschnitten.
„Wir hatten den Zuschlag erteilt, weil das Köster-Team sowohl bei Bürogebäuden als auch Logistikimmobilien über einschlägige Erfahrung verfügt und die komplexe Logistikhalle besonders wirtschaftlich umgesetzt werden konnte. Die Zusammenarbeit war sehr kooperativ. Wir konnten uns jederzeit auf Köster verlassen und uns bei fraglichen Punkten stets partnerschaftlich einigen. Auf diese Weise entstand ein sehr flüssiger Bauprozess, bei dem sich alle sicher sein konnten, dass die Gebäude rechtzeitig fertiggestellt werden.“
Entstehung der Hauptverwaltung von Woolworth mit Ortbetonkonstruktion (Bildquelle: Köster GmbH)
Für die Umsetzung beider Gebäudekörper spielten die sogenannte Köster-Taktplanung und der Last-Planner eine wesentliche Rolle. Beide Steuerungsmethoden sind Bestandteil des Köster-Prozess-Systems und können mit wenig Aufwand aufgesetzt und genutzt werden. Bei dem etwa 15.000 qm BGF umfassenden Verwaltungsgebäude für Woolworth wurde die komplette Konstruktion mit betonkernaktiviertem Ortbeton 1:1 gemäß Genehmigungsplanung umgesetzt. Dazu erstellte der Köster-Geschäftsbereich Hochbau Weser-Ems zunächst eine detaillierte Ausführungsplanung und entwickelte mit der Köster-Taktplanung die Organisation der Gewerke. Ziel dieser Methode ist es, alle Gewerke weitgehend simultan arbeiten zu lassen und damit die Bauzeit zu verkürzen. Dabei hat jeder Nachunternehmer stets Einblick in das gesamte Projektgeschehen. Um die Fertigstellungstermine sicher zu erreichen, nutzte Köster das Last-Planner-Verfahren. Auf dieser Grundlage konnten Arbeitsabläufe der Nachunternehmer so verzahnt werden, dass tagesaktuelle Veränderungen problemlos in den Gesamtablauf integriert wurden. In der finalen Phase, in der vielfältige Feinabstimmungen notwendig sind, wird mit dem Last-Planner verlässlich eine Punktlandung erzielt.
„Mit dem Köster-Prozess-System haben wir auch bei diesem Projekt viel Zeit eingespart, sodass wir den fertiggestellten Gebäudekomplex zwei Wochen vor dem gesetzten Termin schlüsselfertig übergeben konnten. Ohne die Auswirkungen infolge der Corona-Pandemie hätten wir das Großprojekt vier Wochen früher abschließen können.“
Woolworth Büroimmobilie: Offene Architektur sowie hochwertig gestaltete Freiflächen in den Innenhöfen. (Bildquelle: Köster GmbH)
Konstruktionsgrundlage der Logistikhalle ist ein auf die Kundenbedürfnisse zugeschnittenes Stützenraster des Köster-Kompetenz-Centers Logistikimmobilien Bielefeld. Bereichsübergreifend optimierte Köster die Planungen beispielsweise durch Verbesserung der Höhenlage der Gebäude für ein ideales Bodenmanagement sowie Sondervorschläge bei der technischen Gebäudeausrüstung. Sie führten im Ergebnis zu signifikanten Kostenersparnissen und zu einer konsequenten Umsetzung.
„Wir konnten Planung und Prozesse so weit optimieren, dass das Projekt im ersten Bauabschnitt pünktlich und im zweiten Bauabschnitt vorfristig abgenommen wurde. Bei der maßgeschneiderten Umsetzung standen hohe Produktivität, Wirtschaftlichkeit und Bauqualität im Vordergrund.“
Wirtschaftlich und ökologisch: die Vorbauschleusen für LKW zum Be- und Entladen der Güter. (Bildquelle: Köster GmbH)
Denn auch betriebstechnisch und energetisch sind die Woolworth-Hallen vorbildlich gebaut. So investierte der Bauherr zusätzlich in Vorbauschleusen für die Logistikhallen, um die Betriebskosten für den künftigen Mieter maßgeblich zu reduzieren. Die fünf Hallenschiffe von Woolworth verfügen über insgesamt 87 Tore zur Güteranlieferung, die über Andockpunkte für LKW die Hallentemperatur auf dem gewünschten Betriebslevel halten.
„Das Bauteam hat sehr gute Arbeit geleistet. Rund 600 Mitarbeitende konnten termingerecht ihre Arbeit am neuen Firmensitz aufnehmen. Besonders freuen wir uns über die hochmodernen Büroräume und das vollautomatische Kleinteilelager, in dem IT-gesteuerte Maschinen die Waren an unsere Distribution ausgeben. Dies wird sich in der noch besseren Versorgung und damit der höheren Zufriedenheit unserer Kunden widerspiegeln.“
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