Nachhaltiges Bürogebäude für die BOB AG in Ludwigshafen

Frühzeitige Zusammenarbeit mit BIM hebt Optimierungspotenziale

Gesundes Arbeiten in einem nachhaltig gestalteten Umfeld – mit diesem Konzept baut und vermarktet die BOB AG in ganz Deutschland innovative Bürogebäude. Herausragende Merkmale der „Balanced Office Buildings“ (BOB) sind höchste Energieeffizienz sowie eine intelligente Gebäudetechnik. Dafür setzt BOB auf Baupartner, die frühzeitig und zielführend in die Planung einsteigen. So wie das Bauunternehmen Köster, mit dem die BOB Rheinallee GmbH den BOB.Rheinallee in Ludwigshafen als BIM-Projekt geplant und gebaut hat.

Die Partnerschaft war von Anfang an geprägt durch die systematische, prozessorientierte Herangehensweise, mit der sowohl BOB als auch Köster neue Bauvorhaben planen und umsetzen. Da die Zusammenarbeit in einer sehr frühen Projektphase startete, konnten die Vorteile des prozessorientierten Bauens nach der BIM-Methode voll ausgeschöpft werden. Beim BOB.Rheinallee begannen die gemeinsamen Überlegungen zur Optimierung des Bürogebäudes bereits neun Monate vor der eigentlichen Auftragserteilung. Rasch wurde deutlich, dass sich die BOB-System-Komponenten und das Köster-Prozess-System (KPS) als Grundlage für das methodische Bauen gut ergänzen.

„Durch strukturierte Prozesse werden Abläufe effizienter und sicherer und damit auch wirtschaftlicher. Hier kann unglaublich viel Geld gespart werden, und das bei gleicher Qualität. Das hat sich auch bei der gemeinsamen Planung mit der Firma Köster beim BOB.Rheinallee gezeigt."

Hermann Dulle, Vorstand BOB AG und Geschäftsführer BOB project management GmbH

Ein Leuchtturm-Projekt für nachhaltiges und methodisches Bauen in Ludwigshafen: Der BOB.Rheinallee. Die Architektur stammt vom Bremer Architekten Johannes Schneider. (Bildquelle: Köster GmbH)

Bauteam-Vereinbarung und BIM-Planung schaffen Sicherheit

Basis für die intensive Zusammenarbeit vor der eigentlichen Bauphase war eine Bauteam-Vereinbarung. „Wir haben darin festgelegt, dass wir den Auftrag erhalten, wenn wir das Ziel-Budget im Rahmen der Entwurfsplanung erreichen. Anderenfalls hätte sich BOB für einen anderen Anbieter entscheiden können“, erklärt Andreas Karolewski, Köster-Bereichsleiter Hochbau Rhein-Neckar. So wurde früh eine verbindliche Basis für die partnerschaftliche und transparente Zusammenarbeit geschaffen. In enger Absprache mit den BOB-Experten entwickelte Köster zahlreiche Vorschläge, mit denen die Bauabläufe schlanker und damit wirtschaftlicher gestaltet werden konnten: „Das ist uns vor allem durch den Einsatz von Fertigteilen, die Optimierung der Tiefgarage sowie Verbesserungen in den Bereichen Statik und Fassade gelungen“, nennt Andreas Karolewski einige Beispiele.

„Wir haben den Kunden bereits in einer frühen Projektphase beratend begleitet und alle baulichen Maßnahmen wirtschaftlich so transparent dargestellt, dass der Kunde parallel Planungen und Budget abstimmen konnte. Die Planungsleistungen wurden in einem gewerkeübergreifenden Koordinationsmodell erbracht und für eine Kollisionskontrolle genutzt. Daraus konnten wir die Ausführungsplanung ableiten und schließlich ein Revisionsmodell für den Betrieb übergeben. Die intelligente und durchgängige Datennutzung ermöglicht eine besonders exakte Kalkulation und einen störungsfreien Bauablauf.“

Andreas Karolewski, Bereichsleiter Hochbau Rhein-Neckar, Köster GmbH

Partnerschaftlicher Rahmen für nachhaltiges Konzept

BOB setzt vor allem auf ein nachhaltiges Energiekonzept, das unter anderem auf dem Einsatz von Geothermie in Kombination mit Betonkernaktivierung beruht und zu einem optimalen Raumklimakomfort führt. Dabei wird Wasser durch ein geschlossenes Schlauchsystem geleitet, das nach Bedarf Wärme oder Kälte aus tieferen Erdschichten an den Beton der Gebäudedecken abgibt.

„Wir haben uns beim BOB-System für die Betonkernaktivierung entschieden, weil kein anderes Heiz- oder Kühlsystem umweltschonend und wirtschaftlich ein solch behagliches Raumklima schafft. Das ist ein großer Mehrwert für unsere Mieter, da zusätzlich die Nachteile von Klimaanlagen wie Zugerscheinungen und Erkältungen nicht zum Tragen kommen. Wichtig ist aber das Know-How erfahrener Fachleute für Planung und Steuerung der Anlage.“

Hermann Dulle, Vorstand BOB AG und Geschäftsführer BOB project management GmbH 

Hinzu kommt der Einsatz modernster Gebäudesteuerung: Eine via Internet steuerbare und intelligent aufeinander abgestimmte Gebäudetechnik regelt unter anderem die hocheffiziente LED-Beleuchtung über eine Tageslichtsteuerung. Mithilfe von Wetterdaten wird das System zudem punktgenau auf Wärme- oder Kühlbedarf eingestellt und sorgt damit für weitere Energieeinsparungen. „Für alle BOB-System-Komponenten hat die Firma Köster die bauliche Umsetzung in hoher Qualität und zudem termingerecht realisiert“, fasst Hermann Dulle zusammen.

Die Mieter des BOB bieten ihren Mitarbeitenden Arbeitsplätze in einem Umfeld, das Gesundheit, Leistungsfähigkeit und Zufriedenheit fördern soll. (Bildquelle: Köster GmbH)

Nachhaltig und wirtschaftlich

Schon früh zeichnete sich der Erfolg des ersten gemeinsamen Projekts ab: Der BOB.Rheinallee, der auf sechs Etagen mit insgesamt 6.200 qm Geschossfläche Raum für 300 neue Arbeitsplätze in Ludwigshafen bietet, war bereits kurz nach Baustart voll vermietet. Ankermieter mit 60 Prozent der Fläche ist die Pronova BKK, außerdem entschieden sich der Bodenhersteller Tarkett sowie die WSB Steuerberatungsgesellschaft mbH für BOB.Rheinallee. Als „Leuchtturm-Projekt“ und „gutes Zeichen für den Wirtschaftsstandort Ludwigshafen“ bezeichnet der Bau- und Umweltdezernent Klaus Dillinger (CDU) das mit DNGB Gold zertifizierte Gebäude anlässlich des Richtfestes im Juli 2019. Nur sieben Monate später zogen die Mieter in das Gebäude ein.

„Nach einer kurzen Phase des Einregelns funktioniert BOB.Rheinallee tadellos. Das ist unseren Erfahrungen nach ein extrem positiver Start, verglichen mit anderen Bauvorhaben und Vermietungen dieser Größenordnung. Daher werden wir in Zukunft wieder das Gespräch mit Köster suchen, um gemeinsam weitere BOB-Bürogebäude zu planen und zu bauen.“

Hermann Dulle, Vorstand BOB AG und Geschäftsführer BOB project management GmbH 

Intelligente Gebäudetechnik und der Einsatz der Betonkernaktivierung als Heiz-Kühl-System sorgen für gutes Raumklima bei höchster Energieeffizienz. (Bildquelle: Köster GmbH)

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