2023: Das Jahr der Spezialisten

Ein Gespräch mit Ralf Licht und Mark Uhmeier vom Pflegeimmobilienentwickler Carestone sowie Heinfried Januschewski und Oliver Krause vom Baukomplettanbieter Köster über den Bau von altersgerechten Immobilien im neuen Jahr.

24. Mai 2023 | Osnabrück

Themen: Wohnungsbau

Die Tatsache, dass sich der Immobilienmarkt aktuell mit etlichen Herausforderungen konfrontiert sieht, ändert nichts an dieser Gewissheit: In Deutschland fehlt es an altersgerechtem Wohnraum. Und aufgrund des demographischen Wandels wächst der Grad der Unterversorgung von Jahr zu Jahr. Trotz aller Turbulenzen müssen also auch 2023 so viele seniorengerechte Immobilien wie möglich erstellt werden. Ralf Licht, CDO der Carestone Gruppe, ist überzeugt, dass das auch in einem Jahr mit vielen Unsicherheiten möglich ist: „Die wirtschaftlich und fachlich führenden Spezialisten unter den Projektentwicklern und Bauunternehmen werden sich schnell anpassen und weiter erfolgreich agieren.“
 

Diese Meinung teilt Dipl.-Ing. Heinfried Januschewski, Bereichsleiter Kompetenz-Center Wohnen beim Baukomplettanbieter Köster: „Alle, die ausreichend viel Erfahrung mitbringen, können auch in den kommenden Monaten modernen Wohnraum für Familien und Senioren schaffen. Durch alternative Baukonstruktionen und Baustoffe lassen sich Kosten senken. Auch können wir Einspar-Potenziale bei der teuren Gebäudetechnik ausschöpfen.“

In der kleinen Schwarzwaldgemeinde Aichhalden im Landkreis Rottweil errichtete Köster für die Carestone Gruppe ein Wohngebäude mit 78 modernen Senioren-Apartments, Pflege- und Gemeinschaftsräumen. Hoch zufrieden mit der Qualität der Ausführung und der pünktlichen Schlüsselübergabe im September 2022 zeigte sich die MENetatis GmbH, die als Betreiber das Gebäude bewirtschaften und die Pflege der Bewohner organisieren wird. Bildquelle: Köster GmbH

Bedarf noch lange nicht gedeckt

Alle Gesprächspartner sind sich einig: Unabhängig von allen Marktumständen dürfe man nicht nachlassen in dem Bemühen, wenigstens einen Teil der enormen Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum zu decken. „Die Branche hat es im Boom-Jahr 2021 gerade einmal geschafft, rund 220 neue Pflegeheime zu bauen. Der Bedarf liegt aber bei rund 400 Neubauten pro Jahr“, so Licht. Mindestens bis 2035 wachse der Bedarf an stationären Pflegeplätzen weiter, vielleicht sogar bis 2040. „Es ist also klar, dass wir vor einer riesigen gesellschaftlichen Herausforderung stehen, die immer größer wird, wenn wir jetzt keine Lösung für den gestiegenen Kostendruck finden.“

Solide und zukunftsfähig

Der von der Carestone Gruppe eingeschlagene Weg, Pflegeimmobilien zu entwickeln, zu bauen und dann im Teileigentum zu veräußern, werde sich gerade jetzt als besonders solides Modell der Finanzierung erweisen, ist Licht überzeugt: „Die Menschen, die sich ein Pflegeapartment kaufen, schätzen die Sicherheit der Mieteinnahmen, wissen um die sinnstiftende Wirkung ihrer Geldanlage und entscheiden sich bewusst für diese Kapitalanlage, weil sie das Apartment zugleich als Absicherung für sich selbst im Falle einer Pflegebedürftigkeit sehen.“

Ralf Licht, Chief Development Officer der Carestone Gruppe, bleibt optimistisch:„2023 wird sicher ein herausforderndes Jahr, in dem die wirtschaftlich und fachlich führenden Spezialisten unter den Projektentwicklern und Bauunternehmen weiter bauen werden.“

Gleichzeitig böten die Baukonzepte von Carestone den zukünftigen Betreibern hohe Sicherheiten, weil sie zukunftsfähig und flexibel sind. Die Veränderung der Grundrisse in den Häusern – beispielsweise eine Umstellung von Einzel- auf Doppelzimmer – werde von vornherein mitgedacht: „Wir planen und realisieren auch für Zeiten, in denen Einzelzimmer in Pflegeheimen vielleicht nicht mehr zeitgemäß sind.“ Schließlich müsse man darüber nachdenken, was passiert, wenn man in 15 Jahren feststellt, dass alle Einzelzimmer belegt sind, aber noch viele Menschen dringend in Pflegeheimen untergebracht werden müssen. „Das sind Szenarien, mit denen wir uns schon heute befassen, damit sich unsere Immobilien als zukunftsfähig bewähren“, erklärt Mark Uhmeier, COO Projektmanagement der Carestone Gruppe.

Kosten im Blick

Zur echten Herausforderung für voll- und teilstationäre Pflegeeinrichtungen, die bekanntlich in einem gesetzlich regulierten Markt wirtschaftlich betrieben werden müssen, kann die Baupreisentwicklung werden. Den Betreibern steht über die sogenannten Investitionskostenzuschüsse nur eine enge Range zur Verfügung, innerhalb derer sie Pacht entrichten können. Die Gebäude müssen also ökonomisch erstellt werden. Der Carestone Gruppe gelinge dies, sagt Licht, weil sie den Projektierungs-, Entwicklungs- und Realisierungsprozess in einer Hand halte. Sie setze auf standardisierte und bewährte Planungen. „Wenn es darum geht, eine sinnvolle und zugleich ansprechende Architektur zu entwickeln, dabei aber die Baukosten im Griff zu behalten, sind wir nachweislich ein besonders leistungsstarker Partner von Kommunen, Pflegeunternehmen, Kapitalanlegern und Mietern gleichermaßen.“

Preistreiber Energiekosten

Dipl.-Ing. Oliver Krause, Bereichsleiter Kompetenz-Center Wohnen Osnabrück, rechnet für 2023 und 2024 mit weiterhin stetig, aber weniger schnell steigenden Preisen für einzelne Bauleistungen. Für die Richtigkeit dieser These spräche der Blick auf das letzte Jahr: „Die Baukosten haben sich bis etwa September 2022 innerhalb von zwölf Monaten um durchschnittlich 17 Prozent erhöht. Danach stiegen die Preise für Material und Handwerkerleistungen deutlich langsamer.“ Hauptpreistreiber blieben die hohen Energiekosten, unter denen nicht nur die Baustoffindustrie, sondern auch das Bauhandwerk leidet, das für seine Maschinen Diesel und viel Strom benötigt. Hinzu kämen die 2023 steigenden Löhne.

Partnerschaftlich und transparent

Wichtig sei in Zeiten wie diesen eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen allen am Bau Beteiligten, betont Krause. Die meisten vertraglichen Vereinbarungen würden aktuell Preisgleitklauseln für Baustoffe enthalten, deren Preise besonders stark schwanken. Vor allem beim Baustahl, bei Beton und Holz, also den Materialien, deren Preise 2022 explodiert sind, habe auch Carestone 2022 sogenannte Open-book-Vereinbarungen akzeptiert, bestätigt Uhmeier. Dabei werden die Preise für bestimmte Baustoffe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fixiert und mögliche Zu- oder Abschläge vereinbart, sollten sich diese Baustoffpreise bis zum Datum der Abrechnung deutlich verändern. Aber im Gegenzug erwarte man natürlich, dass die Profis eigeninitiativ Vorschläge dazu machen, wie Kosten gesenkt werden können. „Gerade Köster ist hier sehr engagiert“, lobt Uhmeier. „Wir schätzen die Ideen der erfahrenen Kollegen.“

Mark Uhmeier, COO Projektmanagement und Bau der Carestone Gruppe: „Nachhaltiges Bauen ist das Gebot der Stunde. Wir haben ein eigenes Carestone-Modul für ein komplettes Pflegeapartment aus Holz entwickelt. Ein echter Meilenstein bei der Skalierbarkeit und seriellen Fertigung von hochwertigen Pflegeimmobilien.“

Kosten senken

Und wo ließe sich beim Bauen sparen? Für die Planung der Gebäudetechnik habe Carestone inzwischen ein eigenes Team aufgebaut, das wertvolle Beiträge zu einer smarten Planung und zur Kostenreduzierung leiste, berichtet Uhmeier. Köster stelle bei jedem Projekt zunächst die Planung der Gebäudetechnik wie der Fassade und die Auswahl der Baustoffe auf den Prüfstand, ergänzt Krause. „Allein die Fassade macht etwa 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten im Neubau aus. Sparen lässt sich hier durch mehr Standardisierung etwa beim Schallschutz oder der Wärmedämmung. Ein individuelles Design ist trotzdem möglich.“ Zu teuer könnten zukünftig Glasfassaden bzw. Außenwände mit sehr großen Fensterelementen werden, weil die Herstellung von Glas und Aluminiumprofilen viel Energie verbraucht. Auch Uhmeier befürchtet starke Preissteigerungen bei diesen Materialien. Geboten sei es aber auch, die Kosten für die tragenden Bauteile im Auge zu behalten. „Je nachdem, wie sich die Preise für Stahl, Beton, Mauersteine und Holz entwickeln, muss man eben umplanen – schnell und qualitativ gleichwertig. Das ist herausfordernd, aber wir können das.“

Sparsame Heiz- und Kühlsysteme

Köster habe im Bereich der Gebäudetechnik ebenfalls bereits eine ganze Reihe von Einsparmaßnahmen ausgemacht, ergänzt Krause. „Die Gebäudetechnik macht wie die Fassade rund ein Drittel der Kosten im Neubau aus. Sparen lässt sich hier zum Beispiel durch vorgeplante Versorgungsstränge an immer gleicher Stelle oder den Einsatz sparsamerer Heiz- und Kühlsysteme, die später auch die Unterhaltskosten senken.“ Mit einer Betonkernaktivierung könnten Wände und Decken heizen bzw. im Sommer kühlen, ohne dass dafür Heizkörper oder Klimakisten installiert werden müssen. Den gleichen Effekt haben sogenannte Deckensegel, die unter der Decke abgehängt werden. Ganz nebenbei erbrächte der Verzicht auf Heizkörper auch noch zusätzliche Stellfläche im Apartment.

Nachhaltig bauen

Einen zusätzlichen Anreiz für eine ganz neue Form wirtschaftlichen Bauens habe jüngst auch der Gesetzgeber geschaffen beziehungsweise diesen modifiziert, so Uhmeier. „Nachhaltiges Bauen ist das Gebot der Stunde – übrigens auch aus Sicht von Carestone – und entsprechend wird es über die Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert. Indem wir auf eine serielle Umsetzung in Holzbauweise setzen und die Gebäudetechnik auf die Nutzung regenerativer Energien ausrichten, erschließen wir für unsere Kunden Fördermittel, die ihnen dabei helfen, den Anstieg der Hypothekenzinsen zu kompensieren.“  Die gewonnenen Erkenntnisse des Holzbaus übertrage man nun auch auf die in Massivbauweise geplanten Gebäude und schaffe es so, auch diese Häuser in die KfW-40EE-NH-Förderfähigkeit zu bringen.

Der Bedarf an innovativen Immobilienprojekten mit einem Mix aus verschiedenen altersgerechten Wohnformen steigt. Dies spiegeln auch die Erkenntnisse der Carestone Trendstudie „Urbanes Leben im Alter“ wider: 74 Prozent der darin befragten Seniorinnen und Senioren wollen im Alter zentral, in regulären oder gehobenen Wohnvierteln leben. Ein dicht bebauter Stadtkern verhindert jedoch oft, dass Senioren- und Pflegewohnraum zentrumsnah entsteht. Ein Weg, dieses Problem zu lösen, kann der Bau von Pflegeimmobilien auf alten Gewerbe-, Fabrik- und Industriegeländen in den Innenstädten sein. Genau das gelang Carestone gemeinsam mit der Stadt Villingen-Schwenningen und weiteren Partnern auf dem Areal einer ehemaligen Uhrenfabrik. Entstanden ist dort ein Seniorenwohn- und Pflegecampus, der die historisch wertvolle Bestandskonstruktion mit einem nachhaltigen, modernen Neubau verbindet. Bildquelle: Köster GmbH.

Agil. Flexibel. Schnell.

Mit Blick auf die kommenden zwei Jahre sei es wichtig, wie Carestone umgehend und flexibel auf sich wandelnde Rahmenbedingen zu reagieren, ist auch Januschewski überzeugt. „Es ist leider wahrscheinlich, dass sich die staatlichen Förderprogramme für den Neubau zukünftig häufiger und kurzfristig ändern. Darauf müssen wir sehr schnell reagieren, um wirtschaftlich bauen zu können.“ Köster habe in den zurückliegenden 20 Jahren kontinuierlich daran gearbeitet, das Tempo beim Bauen zu erhöhen, und nun sei mehr denn je zusätzlich hohe Flexibilität gefragt. Eine Planung kurz vor Schluss noch einmal komplett  – zum Beispiel auf eine alternative Tragwerkskonstruktion – umzustellen, sei nicht optimal, durch die Digitalisierung aber möglich und leider immer häufiger auch nötig.

Dipl.-Ing. Heinfried Januschewski, Bereichsleiter Kompetenz-Center Wohnen beim Baukomplettanbieter Köster: „Man kann durch alternative Baukonstruktionen und Baustoffe Kosten senken und Rationalisierungspotenziale vor allem bei der teuren Gebäudetechnik heben. Allen, die darin Erfahrung haben, wird es auch 2023 möglich sein, neuen Wohnraum für Familien und Senioren zu schaffen.“

Innovatives Carestone-Modul

Auch wenn sich gerade abzeichne, dass 2023 angesichts vieler Projektstornos wieder Vergabekapazitäten im klassischen Handwerk frei werden: Die industrielle Vorfertigung von Wohnmodulen, mit denen es möglich ist, Gebäude mit gleichförmigen Wohneinheiten in kürzester Zeit zu errichten, werde trotzdem kurz- und mittelfristig an Bedeutung gewinnen, ist Uhmeier überzeugt. „Die Zahl der Fachkräfte im Handwerk wird mittelfristig deutlich schwinden. Darauf müssen wir uns einstellen.“ Bereits seit einigen Jahren arbeite man deshalb mit innovativen Unternehmen aus dem Holzmodulbau zusammen. „Wir haben ein eigenes Carestone-Modul für ein komplettes Pflegeapartment aus Holz entwickelt, das unterschiedliche Anbieter herstellen können und das in seiner Ausführung den gesetzgeberischen Anforderungen aller 16 Bundesländer entspricht. Ein echter Meilenstein bei der Skalierbarkeit und seriellen Fertigung von hochwertigen Pflegeimmobilien.“

Die Zukunft im Blick

Ebenso wichtig wie der Aspekt Wirtschaftlichkeit sei der Carestone Gruppe allerdings die Nachhaltigkeit ihrer Projekte. „Wir haben ebenso wie unsere Kunden die nachfolgenden Generationen im Blick und projektieren deshalb so, dass Bau und Nutzung der Gebäude möglichst wenige Emissionen verursachen. Schon die eingesetzten Baustoffe sollen nur noch einen kleinen ökologischen Fußabdruck hinterlassen“, erklärt Licht. Ein 2022 durchgeführtes Sustainalytics Rating sieht Carestone weltweit bereits unter den besten 11 Prozent der Immobilienentwickler. Um seinen Wissensvorsprung weiter auszubauen, arbeite das Unternehmen sehr eng mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen DGNB zusammen.

Gleichzeitig setze Carestone ganz bewusst auf eine nachhaltige Gestaltung des eigenen Unternehmens. Dabei gehe es darum, möglichst so zu handeln, dass die Menge der CO2-Emissionen verringert werde, aber auch darum, z. B. die Diversität der Belegschaft bei Carestone voranzubringen oder nachhaltige Finanzierungsstrategien für neue Projekte aufzutun und auszubauen. „Unsere Lernkurve beim Thema Nachhaltigkeit ist steil“, freut sich Uhmeier. „Jetzt beweist sich, dass wir uns sehr gut und schnell verändern können. Die Carestone Gruppe ist eine agile Organisation.“

Bauen für das Klima

Fragen danach, wie man am besten nachhaltig bauen kann, beantworte Köster stets ganzheitlich, ergänzt Bereichsleiter Krause. „Wir bewerten Produkte und Baustoffe von deren Herstellung über den Transport, den Einbau und die Nutzung bis zu Abbruch, Transport und Recyclingpotenzial. Sehr viele Gebäude, die wir errichten, durchlaufen und bestehen eine Gebäudezertifizierung z. B. der DGNB und werden als nachhaltig eingestuft.“

Spannend sei auch die Entwicklung beim Recycling von Baustoffen, findet Krause. Die Wiederverwertung stecke zwar noch in den Kinderschuhen, aber hier schlummere ein großes Potenzial für die CO2-Bilanz der Industrienationen. „Wir müssen Abfälle vermeiden. Das gilt beim Abriss von Gebäuden und bei deren Bau.“ Köster arbeite mit allen Gewerken daran, verschwendungsarm zu bauen und beobachte genau, was sich im Markt hinsichtlich neuer Baustoffe mit „ökologisch schlankem Fuß“ entwickle.

Stark wachsend sei aktuell die Nachfrage nach Begrünungen von Dächern und Fassaden, berichtet Krause weiter. Uhmeier hält das für ein spannendes Thema vor allem in den Städten. „Wir bauen häufiger in Stadtrandlagen, in denen es viel Grün gibt, aber in den Innenstädten werden definitiv mehr Grünflächen gebraucht und die können ja durchaus auch auf Dächern und Fassaden gedeihen.“

Politik muss liefern

Gute Immobilienkonzepte und wirtschaftliche Realisierungsmöglichkeiten sind also vorhanden. Aber sind damit wirklich alle Voraussetzungen dafür gegeben, den großen Herausforderungen bei der Schaffung von altersgerechtem Wohnraum zu begegnen? „Jein“, findet Licht. Bei allem Engagement der Spezialisten in der Immobilien- und Bauwirtschaft dürfe man die Politik nicht aus ihrer Verantwortung entlassen. „Wir können besser planen und günstiger bauen, wenn die Rahmenbedingungen stabil sind. Das Hin und Her bei der Diskussion um Gas- und Strompreisdeckel oder plötzliche Stopps bei Förderprogrammen haben 2022 für manche Vollbremsung in der Branche gesorgt, wo ein sanftes Lenkmanöver völlig ausgereicht hätte, um sich einen Überblick zu verschaffen.“ Januschewski nickt. „Institutionelle ebenso wie private Anleger suchen jetzt nach Wegen, um mit den gestiegenen, aber im Grunde ja nicht exorbitant hohen Bauzinsen zu kalkulieren. Es kann also mit dem Neubau bald wieder gut vorangehen, wenn die Baupreise sich wieder einpendeln.“ Die hohe Inflation in Deutschland hemme zwar Mieterhöhungen, aber das nach wie vor zu geringe Angebot an Wohnraum in Kombination mit steigenden Löhnen werde mittelfristig auch die Nachfrage nach Wohn- und Teileigentum wieder anspringen lassen.

Dipl.-Ing. Oliver Krause, Bereichsleiter Kompetenz-Center Wohnen Osnabrück beim Baukomplettanbieter Köster: „Das Produkt, das wir gemeinsam realisieren, ist eine für alle Beteiligten wirtschaftliche Immobilie, mit der eine angemessene Rendite für Vermieter und Betreiber zu erwirtschaften ist. Die gemeinsame Aufgabe der Projektentwickler und Bauunternehmen ist es, die Kosten und die Bauweise so zu kontrollieren, dass ein solches Produkt nachhaltig und in bester Qualität entstehen kann.“  

Wirtschaftlicher Neubau bleibt möglich

„Jeder muss jetzt noch einmal mit spitzem Bleistift rechnen, aber unmöglich ist bezahlbares Bauen auch in der Zukunft nicht“, betont Uhmeier. Krause stimmt ihm zu und erklärt: „Das Produkt, das wir gemeinsam realisieren, ist eine für alle Beteiligten wirtschaftliche Immobilie. Eine Immobilie, mit der eine angemessene Rendite für Vermieter und Betreiber zu erwirtschaften ist. Die gemeinsame Aufgabe der Projektentwickler und Bauunternehmen ist es, die Kosten und die Bauweise so zu kontrollieren, dass ein solches Produkt nachhaltig und in bester Qualität entstehen kann.“  

Großen Einfluss habe für den Erfolg eines Projektes auch die professionelle Abstimmung von Konzept und Standort, erklärt Licht. „Vor allem das Angebot für Wohngruppen und betreutes Wohnen finden wir an nahezu allen Standorten unterrepräsentiert, die wir untersuchen. Ebenso die Nachfrage nach Wohneinheiten auf einem sogenannten Pflegecampus, auf dem alle Formen der ambulanten, teilstationären und stationären Unterstützung angeboten werden. Menschen, die auf einen solchen Campus ziehen, können bis ins hohe Alter in ihrer gewohnten Umgebung bleiben unabhängig von ihrem Pflegegrad.“

Die Standort-Analyse spiele für Carestone deshalb stets eine zentrale Rolle. „Wir bauen keine stationäre Pflege dort, wo es nach unserer Einschätzung schon genug Plätze gibt. Aber vielleicht eine barrierefreie Wohnanlage mit ambulanter Versorgung, die wertvolle Synergien und so ein ganzheitliches Pflegeangebot schafft,“ betont Licht. Nur noch rund ein Drittel des Bauvolumens der Carestone Gruppe entfalle auf die stationäre Pflege, je ein weiteres Drittel auf unterschiedliche Arten betreuten Wohnens und auf Einrichtungen für die Tagespflege.

Carestone realisiert 2023 planmäßig

In der Carestone Gruppe gehe man davon aus, auch 2023 alle Projekte zielgenau realisieren zu können. Zwar würde der Neubau nicht mehr auf das Preisniveau von 2021 zurückkommen, aber es werde trotzdem möglich sein, auskömmlich zu kalkulieren. „Unsere Projektpipeline war jedenfalls nie voller als jetzt und wir können in Ruhe entscheiden, welches Projekt wir wann realisieren, eben weil es sich wirtschaftlich vernünftig darstellt“, erklärt Licht zufrieden. „Alle Teams beherrschen ihr Handwerk in Entwicklung und Umsetzung. Sie optimieren dank der Vielzahl an Projekten die Planungen und Abläufe permanent. Von diesem systematischen Tun und unserer hochgradigen Spezialisierung profitieren natürlich auch unsere Partner.“

Januschewski bewertet die gesamtwirtschaftliche Entwicklung im noch jungen Jahr verhalten positiv: „Wir kennen ja alle noch die Situation, wo wir ähnliche Zinsen hatten und auch noch deutlich höhere. Damals wurde auch gebaut. Sobald die Baukosten wieder etwas sinken und die Kosten der Baufinanzierung sich auf einem soliden Niveau einpendeln, nimmt die Bauwirtschaft wieder Fahrt auf. Davon sind wir überzeugt.“ Wichtiger denn je sei es jedoch, dass Investoren und Kommunen sich auf die Spezialisten im Markt für Pflegeimmobilien verlassen. Mangelnde Erfahrung beim Baudienstleister oder Projektentwickler könne Bauherren jetzt teuer zu stehen kommen.


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Die Carestone Gruppe plant, baut und vermarktet seit mehr als 25 Jahren Senioren- und Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Mit rund 2,6 Milliarden Euro platziertem Projektvolumen und über 19.000 geschaffenen Pflegeplätzen ist das Unternehmen einer der marktführenden Projektentwickler für Pflegeimmobilien in Deutschland.


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