Im sogenannten Perigon, einem aktuellen Projekt von Die Wohnkompanie Nord im Zentrum von Hamburg, geht es um das Miteinander von privatem Wohnen, Büros, Einzelhandel und Praxen in einem Gebäude mit einer Gesamthöhe von bis zu 57 m. Auf 36.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen 200 geförderte Studentenwohnplätze, 20 Apartments für das Projekt „Hier wohnt Hamburgs Jugend“, 81 freifinanzierte Apartments sowie weitere 78 freifinanzierte Mietwohnungen – insgesamt 379 Wohneinheiten. Darüber hinaus wird es eine Kita und CarSharing-Parkplätze geben, knapp 500 Fahrradstellplätze runden das Projektkonzept ab. Müller ist überzeugt:
„Das Perigon ist beispielhaft für das, was in den Innenstädten immer öfter passiert, passieren muss in den kommenden Jahren.“
„Das Wohndorf in der Stadt. Alles unter einem Dach“, nennt es Hestermann. Er kennt eine Reihe vergleichbar dimensionierter Projekte. „Auch wir bei Köster gehen davon aus, dass Wohngebäude zukünftig tendenziell wieder mehr Höhe erreichen werden. Schon deshalb, weil in den Innenstädten, wo man ohne Auto leben kann, die Nachfrage nach Wohnraum besonders stark steigt.“
Für das Projekt Glasbläserhöfe der Wohnkompanie Nord in Hamburg Bergedorf wurden innerstädtische Grundstücke revitalisiert und das schmale Baugrundstück sinnvoll für wichtigen Wohnraum genutzt. Unerwartete Bodenfunde, wie sie bei innerstädtischen Flächen nicht selten sind, führten zu einer verzögerten Übergabe der Baugrube. Durch eine besonders genaue Taktung im Hochbau konnte das Kompetenz-Center Wohnungsbau die Verzögerung wieder aufholen. Mehr zum Projekt Glasbläserhöfe. (Bildquelle Köster GmbH)
Wenn sich ein Projektentwickler z.B. in Hamburg um ein Grundstück bewerbe, sei der Wettbewerb schon heute enorm. Er müsse deshalb sehr genau darüber nachdenken, wie viel Bruttogeschossfläche er sich zutraut, auf einem Grundstück zu realisieren. Köster müsse als Partner sehr früh möglichst präzise die zu erwartenden Baukosten kalkulieren, damit klar wird, bei welchem Kaufpreis für das Grundstück ein Projekt rentabel zu entwickeln ist. Die Wohnkompanie Nord liege in der Regel richtig mit ihrer Einschätzung und steige aus unrealistischen Bieterverfahren lieber aus, bekräftigt Müller. Aus Sicht von Hestermann ist das eine gute „Angewohnheit“ seines Kunden:
„Es führt immer zu Problemen, wenn ein Investor glaubt, überhöhte Ausgaben für ein Grundstück später durch Einsparungen bei den Baukosten kompensieren zu können.“
Bauen in verdichteten Lagen stellt höchste Ansprüche an die Baustellenlogistik mit Just-in-time-Lieferungen und Verkehrskonzepten. Nicht zuletzt kommt es auch auf eine gute Nachbarschaftskommunikation an. (Bildquelle: Köster GmbH)
Köster verfüge über die planerische und technische Kompetenz, die es für eine gute Nachverdichtung der Städte brauche, aber hier sei auch viel Engagement des Projektentwicklers im Bereich der Kommunikation vonnöten. Müller weiß, warum:
„Im Stadtkern oder in älteren Stadtteilen gibt es Nachbarn, die keinen Baulärm vor ihrer Tür wollen. Beschwerden, ja sogar juristische Auseinandersetzungen sind da schon fast an der Tagesordnung.“
Die Wohnkompanie Nord investiere viel Zeit in die Nachbarschaftskommunikation, um Problemen vorzubeugen. Vor allem der Zeitplan für eine Baumaßnahme sollte bekannt gemacht werden. So würden diejenigen mitgenommen, die bereit sind, sich mitnehmen zu lassen. Wenn ein Polier auf der Baustelle gut kommunizieren könne, sei auch das Gold wert, sagt Müller, denn natürlich stünden immer wieder Nachbarn plötzlich auf der Baustelle mit Fragen und Beschwerden. Hestermann ist froh, solche Kollegen in seinem Team zu wissen. Dass die Bedeutung der Nachbarschaftskommunikation weiter zunehmen wird, steht nach Einschätzung von Müller außer Frage.
„Es muss intensiv weiter gebaut werden in den Ballungsräumen. Und es ist unsere gemeinsame Aufgabe, die damit verbundenen Probleme zu lösen. Die Nachverdichtung in den Städten würde ich als eine Art ‚Königsdisziplin’ für die Unternehmen der Bauwirtschaft bezeichnen.“
Zugleich sei die Errichtung von großen Wohnkomplexen mit vielen Wohneinheiten eine nicht zu unterschätzende soziale Herausforderung. Es müssten flexible Gemeinschaftsräume innen wie außen geschaffen, Betreiber für modernes Servicewohnen gesucht und gefunden werden. „Konzepte wie im Perigon werden zukünftig parallel zum klassischen Stadtrandwohnen existieren“, glaubt Hestermann.
Im Pergolenviertel in Hamburg-Nord entstehen auf mehreren Bauabschnitten insgesamt 1.700 neue Wohneinheiten. (Bildquelle: Köster GmbH)
Vor allem in den Metropolen rechnet er mit nachhaltigen Veränderungen in der Nachfrage: „Die Wohnfläche pro Kopf ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Die jetzt fast explodierenden Immobilienpreise könnten diese Entwicklung umdrehen. Ebenso wird das Bestreben, möglichst wenig weitere Flächen zu versiegeln, die Ausweisung neuer Baugebiete begrenzen.“
Die Frage danach, wie sich der Wohnungsbau entwickelt, sei insofern die Frage danach, wie sich die Gesellschaft entwickelt, welche Prioritäten Politik setzt, welche Werte ihre Entscheidungen treiben, wo und wie die meisten Menschen leben wollen.
„Wie entwickelt sich der Wohnungsbau? Wie entwickelt sich die Stadt? Wie entwickelt sich das Zusammenleben der Menschen? Diese Fragen muss man zusammen denken und beantworten. Wie organisiere ich Mobilität? Welche Mobilität benötige ich wann warum? Der Wohnungsbau ist und bleibt ein Spiegel der gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen.“
Für die Baustelle der Glasbläserhöfe war es möglich, ein Nachbargrundstück anzumieten und für die Logistik zu nutzen. (Bildquelle: Köster GmbH)
Wie groß die Herausforderung für den Wohnungsbau ist, z.B. dem Klimaschutz oder dem Wunsch nach mehr Nachhaltigkeit Rechnung zu tragen, beschäftigte die beiden Diskutanten im weiteren Verlauf ihres Gesprächs. Müller berichtet:
„Alle Käufer fragen nach KfW-förderfähigem Wohneigentum. Allerdings meines Erachtens weniger aus ökologischen als aus ökonomischen Gründen.“
Ein Gebäude müsse auch in Zeiten der Klimakrise für den einzelnen Bewohner bezahlbar funktionieren. Wenn man um mehr Nachhaltigkeit ringe, dann seien qualitativ hochwertiges, also langlebiges und im Design zeitloses Bauen ebenso wie Barrierefreiheit bereits ein wichtiger Beitrag, betont Müller. Darüber hinaus sei es nötig, über den Einsatz von mehr Recyclingmaterialien, von nachhaltig erzeugten Baustoffen und nicht zuletzt über den Erhalt vorhandener Baukonstruktionen sowie die Umnutzung von Gebäuden nachzudenken. Bleibt ein Problem:
„Nicht jeder Bestandshalter kann es sich leisten zu sanieren. Ein Sanierungsstau ist aber irgendwann nur noch durch Abriss wirtschaftlich zu kompensieren. Und: Komplette Umnutzungen bringen große bürokratische, verwaltungsrechtliche und technische Herausforderungen mit sich.“
Ohne Vereinfachung im Baurecht seien Sanierungen im Bestand, nachhaltiges Bauen und CO2-neutrales Wohnen ebenso schwierig zu bewerkstelligen wie die Schaffung von Wohnraum für Familien mit geringem Einkommen. „Gut werden die Dinge immer dann, wenn eine Kommune mit den Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft gemeinsam nach dem Machbaren strebt“, ist Müller überzeugt.
Das Newsletter-Angebot der Köster-Gruppe
Jetzt hier registrieren!
