Der Wohnungsbau im Wandel – Flächensparende Mischnutzung in der City

Portrait Die Wohnkompanie Nord Teil II

Hamburg

Themen: Wohnungsbau | Nachverdichtung

Wie gestaltet sich die Zukunft des Wohnungsbaus in unseren Metropolen? Im zweiten Teil des Gesprächs zwischen Nicole Müller und Eike Hestermann geht es um moderne Stadtquartiere, die mit intelligenten Mischnutzungen auf sich neu abzeichnende Bedürfnisse beim Wohnen und Arbeiten reagieren. Insbesondere bei Nachverdichtungen sind reine Wohnanlagen die Ausnahme geworden. Gleichzeitig gilt es für Projektentwickler und Bauunternehmen, nachhaltige Lösungen für CO2-neutrale Gebäude zu schaffen, die bezahlbar bleiben. Keine banale Aufgabe.
 

Im sogenannten Perigon, einem aktuellen Projekt von Die Wohnkompanie Nord im Zentrum von Hamburg, geht es um das Miteinander von privatem Wohnen, Büros, Einzelhandel und Praxen in einem Gebäude mit einer Gesamthöhe von bis zu 57 m. Auf 36.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen 200 geförderte Studentenwohnplätze, 20 Apartments für das Projekt „Hier wohnt Hamburgs Jugend“, 81 freifinanzierte Apartments sowie weitere 78 freifinanzierte Mietwohnungen – insgesamt 379 Wohneinheiten. Darüber hinaus wird es eine Kita und CarSharing-Parkplätze geben, knapp 500 Fahrradstellplätze runden das Projektkonzept ab. Müller ist überzeugt:

„Das Perigon ist beispielhaft für das, was in den Innenstädten immer öfter passiert, passieren muss in den kommenden Jahren.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin von Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

„Das Wohndorf in der Stadt. Alles unter einem Dach“, nennt es Hestermann. Er kennt eine Reihe vergleichbar dimensionierter Projekte. „Auch wir bei Köster gehen davon aus, dass Wohngebäude zukünftig tendenziell wieder mehr Höhe erreichen werden. Schon deshalb, weil in den Innenstädten, wo man ohne Auto leben kann, die Nachfrage nach Wohnraum besonders stark steigt.“

Wohnungsbauprojekt Glasbläserhöfe Hamburg Bergedorf

Für das Projekt Glasbläserhöfe der Wohnkompanie Nord in Hamburg Bergedorf wurden innerstädtische Grundstücke revitalisiert und das schmale Baugrundstück sinnvoll für wichtigen Wohnraum genutzt. Unerwartete Bodenfunde, wie sie bei innerstädtischen Flächen nicht selten sind, führten zu einer verzögerten Übergabe der Baugrube. Durch eine besonders genaue Taktung im Hochbau konnte das Kompetenz-Center Wohnungsbau die Verzögerung wieder aufholen. Mehr zum Projekt Glasbläserhöfe. (Bildquelle Köster GmbH)

Eine Herausforderung: die exakte Kalkulation 

Wenn sich ein Projektentwickler z.B. in Hamburg um ein Grundstück bewerbe, sei der Wettbewerb schon heute enorm. Er müsse deshalb sehr genau darüber nachdenken, wie viel Bruttogeschossfläche er sich zutraut, auf einem Grundstück zu realisieren. Köster müsse als Partner sehr früh möglichst präzise die zu erwartenden Baukosten kalkulieren, damit klar wird, bei welchem Kaufpreis für das Grundstück ein Projekt rentabel zu entwickeln ist. Die Wohnkompanie Nord liege in der Regel richtig mit ihrer Einschätzung und steige aus unrealistischen Bieterverfahren lieber aus, bekräftigt Müller. Aus Sicht von Hestermann ist das eine gute „Angewohnheit“ seines Kunden:

„Es führt immer zu Problemen, wenn ein Investor glaubt, überhöhte Ausgaben für ein Grundstück später durch Einsparungen bei den Baukosten kompensieren zu können.“

Eike Hestermann, Bereichsleiter des Köster Kompetenz-Centers Wohnungsbau, Hamburg

Bauen in verdichteten Lagen stellt höchste Ansprüche an die Baustellenlogistik mit Just-in-time-Lieferungen und Verkehrskonzepten. Nicht zuletzt kommt es auch auf eine gute Nachbarschaftskommunikation an. (Bildquelle: Köster GmbH)

Die Nachverdichtung als „Königsdisziplin“

Köster verfüge über die planerische und technische Kompetenz, die es für eine gute Nachverdichtung der Städte brauche, aber hier sei auch viel Engagement des Projektentwicklers im Bereich der Kommunikation vonnöten. Müller weiß, warum:

„Im Stadtkern oder in älteren Stadtteilen gibt es Nachbarn, die keinen Baulärm vor ihrer Tür wollen. Beschwerden, ja sogar juristische Auseinandersetzungen sind da schon fast an der Tagesordnung.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin von Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Die Wohnkompanie Nord investiere viel Zeit in die Nachbarschaftskommunikation, um Problemen vorzubeugen. Vor allem der Zeitplan für eine Baumaßnahme sollte bekannt gemacht werden. So würden diejenigen mitgenommen, die bereit sind, sich mitnehmen zu lassen. Wenn ein Polier auf der Baustelle gut kommunizieren könne, sei auch das Gold wert, sagt Müller, denn natürlich stünden immer wieder Nachbarn plötzlich auf der Baustelle mit Fragen und Beschwerden. Hestermann ist froh, solche Kollegen in seinem Team zu wissen. Dass die Bedeutung der Nachbarschaftskommunikation weiter zunehmen wird, steht nach Einschätzung von Müller außer Frage.

„Es muss intensiv weiter gebaut werden in den Ballungsräumen. Und es ist unsere gemeinsame Aufgabe, die damit verbundenen Probleme zu lösen. Die Nachverdichtung in den Städten würde ich als eine Art ‚Königsdisziplin’ für die Unternehmen der Bauwirtschaft bezeichnen.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin von Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Zugleich sei die Errichtung von großen Wohnkomplexen mit vielen Wohneinheiten eine nicht zu unterschätzende soziale Herausforderung. Es müssten flexible Gemeinschaftsräume innen wie außen geschaffen, Betreiber für modernes Servicewohnen gesucht und gefunden werden. „Konzepte wie im Perigon werden zukünftig parallel zum klassischen Stadtrandwohnen existieren“, glaubt Hestermann.

Im Pergolenviertel in Hamburg-Nord entstehen auf mehreren Bauabschnitten insgesamt 1.700 neue Wohneinheiten. (Bildquelle: Köster GmbH)

Höhepunkt bei den Pro-Kopf-Quadratmetern erreicht?

Vor allem in den Metropolen rechnet er mit nachhaltigen Veränderungen in der Nachfrage: „Die Wohnfläche pro Kopf ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Die jetzt fast explodierenden Immobilienpreise könnten diese Entwicklung umdrehen. Ebenso wird das Bestreben, möglichst wenig weitere Flächen zu versiegeln, die Ausweisung neuer Baugebiete begrenzen.“

Die Frage danach, wie sich der Wohnungsbau entwickelt, sei insofern die Frage danach, wie sich die Gesellschaft entwickelt, welche Prioritäten Politik setzt, welche Werte ihre Entscheidungen treiben, wo und wie die meisten Menschen leben wollen.

„Wie entwickelt sich der Wohnungsbau? Wie entwickelt sich die Stadt? Wie entwickelt sich das Zusammenleben der Menschen? Diese Fragen muss man zusammen denken und beantworten. Wie organisiere ich Mobilität? Welche Mobilität benötige ich wann warum? Der Wohnungsbau ist und bleibt ein Spiegel der gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen.“

Eike Hestermann, Bereichsleiter des Köster Kompetenz-Centers Wohnungsbau, Hamburg

Für die Baustelle der Glasbläserhöfe war es möglich, ein Nachbargrundstück anzumieten und für die Logistik zu nutzen. (Bildquelle: Köster GmbH)

Energieeffizient und nachhaltig

Wie groß die Herausforderung für den Wohnungsbau ist, z.B. dem Klimaschutz oder dem Wunsch nach mehr Nachhaltigkeit Rechnung zu tragen, beschäftigte die beiden Diskutanten im weiteren Verlauf ihres Gesprächs. Müller berichtet:

„Alle Käufer fragen nach KfW-förderfähigem Wohneigentum. Allerdings meines Erachtens weniger aus ökologischen als aus ökonomischen Gründen.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin von Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Ein Gebäude müsse auch in Zeiten der Klimakrise für den einzelnen Bewohner bezahlbar funktionieren. Wenn man um mehr Nachhaltigkeit ringe, dann seien qualitativ hochwertiges, also langlebiges und im Design zeitloses Bauen ebenso wie Barrierefreiheit bereits ein wichtiger Beitrag, betont Müller. Darüber hinaus sei es nötig, über den Einsatz von mehr Recyclingmaterialien, von nachhaltig erzeugten Baustoffen und nicht zuletzt über den Erhalt vorhandener Baukonstruktionen sowie die Umnutzung von Gebäuden nachzudenken. Bleibt ein Problem:

„Nicht jeder Bestandshalter kann es sich leisten zu sanieren. Ein Sanierungsstau ist aber irgendwann nur noch durch Abriss wirtschaftlich zu kompensieren. Und: Komplette Umnutzungen bringen große bürokratische, verwaltungsrechtliche und technische Herausforderungen mit sich.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin von Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Ohne Vereinfachung im Baurecht seien Sanierungen im Bestand, nachhaltiges Bauen und CO2-neutrales Wohnen ebenso schwierig zu bewerkstelligen wie die Schaffung von Wohnraum für Familien mit geringem Einkommen. „Gut werden die Dinge immer dann, wenn eine Kommune mit den Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft gemeinsam nach dem Machbaren strebt“, ist Müller überzeugt.

Wo möchten Sie bauen?

Finden Sie hier Ihren persönlichen Ansprechpartner für den Bereich Wohngebäude

Newsletter

Das Newsletter-Angebot der Köster-Gruppe

Das Newsletter-Angebot der Köster-Gruppe

  • Informationen über Projekte und Lösungen
  • Trends und Innovationen der Baubranche
  • Kostenlos, themenbezogen und jederzeit kündbar

Jetzt hier registrieren! 


News


Sicherer Baugrubenverbau für Wohnungsbauprojekt in Frankfurt

Derzeit errichtet Köster als Generalunternehmer ein Gebäude mit 24 Wohnungen inmitten eines Wohngebiets in Frankfurt. Im April 2022 wurde die Baugrube erstellt. Dazu hatten die Experten vom…   

› mehr
BIM-Einsatz im Wohnungsbau-Projekt Lindenquartier

Ein neuer Einkaufs- und Aufenthaltsort entsteht derzeit im Zentrum von Peine. Das Lindenquartier, zwischen Fußgängerzone und Bahnhof gelegen, bietet einen attraktiven Mix aus Gewerbeflächen…   

› mehr
Spatenstich für die Wohnhöfe Große Eversheide in Osnabrück

Bis Ende 2023 realisiert Köster im Osnabrücker Stadtteil Eversburg vier Wohnhöfe mit je ca. 36 Wohneinheiten. Das Projekt entsteht im Auftrag der kommunalen Wohnungsgesellschaft „WiO – …   

› mehr
Multifunktionaler Neubau VILVIF Hamburg in der HafenCity Hamburg

Die Garbe Immobilien-Projekte GmbH, Hamburg und die auf Senior-Living-Konzepte spezialisierte Berliner Terragon AG setzen in einem Joint-Venture ein innovatives Wohn-Konzept für Senioren …   

› mehr
Regionale Partner schaffen attraktiven Wohnraum

Der Name des Projekts und das restaurierte Straßenbahndepot erinnern noch an die frühere Nutzung des Geländes, auf dem die BPD Immobilienentwicklung GmbH derzeit gemeinsam mit dem …   

› mehr
Barrierefrei planen und bauen: Worauf es wirklich ankommt
Bauimpulse

Barrierefreies Bauen zielt darauf ab, dass Menschen jeden Alters mit und ohne Handicap ein Gebäude ohne fremde Hilfe nutzen können. Die barrierefreie Erschließung und Ausstattung eines …   

› mehr