Frühe Zusammenarbeit mit Generalunternehmen steigert Wirtschaftlichkeit

Köster verbindet Planungs- und Baukompetenz zur maßgeschneiderten Umsetzung von Bauvorhaben

Ob Pflegeheim, Logistikhalle oder Bürogebäude – vor dem Bau einer Immobilie steht dessen Planung. Sie ist die Grundlage für eine maßgeschneiderte Umsetzung der Vorstellungen des Bauherrn. Je früher die Planung individuelle Kundenwünsche, strukturelle Anforderungen, bautechnische Machbarkeit und Budget miteinander in Einklang bringt, umso schneller und präziser lässt sich ein Projekt finanziell und zeitlich kalkulieren – und umso wirtschaftlicher gestaltet sich seine Umsetzung. Das gilt insbesondere, wenn die Schnittstellen durch die Nutzung von Building Information Modelling (BIM) optimiert werden.

In der Regel beginnt die Planungsarbeit der Firma Köster mit der Optimierung des Entwurfs eines vom Bauherrn beauftragten Architekten. Mit diesem oft langjährigen Partner haben die Kunden ihre individuellen Vorstellungen und Visionen erarbeitet, welche sie im Anschluss realisieren möchten. „In partnerschaftlichen Gesprächen mit dem Bauherrn schärfen wir dann nochmals das Anforderungsprofil nach und erarbeiten wirtschaftliche Optimierungsmöglichkeiten – in der Regel in Absprache mit dem Entwurfsarchitekten. Diese fließen schließlich in unsere Ausführungsplanung ein“, beschreibt Dominik Blomenkemper, Vertriebsingenieur beim Köster-Geschäftsbereich Hochbau Stuttgart Süd das Vorgehen. Dabei werden die Pläne nicht nur auf Wirtschaftlichkeit hin überarbeitet, sondern auch auf Machbarkeit und technische sowie baurechtliche Vorgaben untersucht. „Je früher wir in die Planungen eines Projekts einbezogen werden, umso reibungsloser verläuft der Übergang von der Entwurfs- zur Ausführungsplanung und Umsetzung“, betont Dominik Blomenkemper. „Das zahlt wiederum auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts ein.“

Schnelle Kalkulation, wirtschaftliche Umsetzung

Parallel hat sich als Reaktion auf einen beschleunigten Markt eine weitere Vorgehensweise etabliert. Da Auftraggeber den Fokus oftmals schon in der Angebotsphase auf eine sehr schnelle, zuverlässige Kalkulation und eine wirtschaftliche Umsetzung legen, bietet Köster bei Bedarf alle Leistungen von der Entwurfsplanung bis zur Bauabnahme an. Christian Schulte vom Köster-Kompetenz-Center Logistikimmobilien weiß, dass sich diese Entwicklung verstärkt.

„In Bereich der Logistikimmobilien übernehmen wir inzwischen bei etwa 90 Prozent der Projekte schon die Entwurfsplanung, damit die Kunden Zeit und Kosten sparen. Anhand eines von uns erstellten und auf Basis unserer Projekt-Erfahrungen ständig optimierten Produktkatalogs können wir die Objekte nach Kundenwünschen konfigurieren und so eine zeitnahe und zugleich zuverlässige Kalkulation anbieten. Diese basiert auf den von uns verwendeten Bauteilen und Materialen sowie den Angaben unserer bewährten Baupartner und nicht zuletzt auch auf unseren methodischen Bauprozessen. Daher bietet sie hohe Termin- und Kostensicherheit für unsere Kunden.“

Christian Schulte, Vertriebsleiter Köster-Kompetenz-Center Logistikimmobilien

Im Bereich der Logistikimmobilien übernimmt das Kompetenz-Center der Köster GmbH bereits bei 90 % der Projekte die Entwurfsplanung mit 3D-Modellierung. Die Firma Niehoff Sitzmöbel realisierte mit Köster eine 10.000 qm große Logistikhalle, deren Pläne gemeinsam entwickelt wurden, sodass das vorhandene Grundstück optimal ausgenutzt werden konnte. (Bildquelle: Köster GmbH)

Mit Stammkunden unter anderem aus der Logistikbranche und dem Bereich der Sozialimmobilien hat Köster bereits gemeinsame Standards entwickelt, welche bei weiteren Bauvorhaben angewendet werden und die Umsetzung beschleunigen und wirtschaftlicher machen. Doch auch individuelle Kunden- oder Nutzerwünsche werden so früh wie möglich in die jeweiligen Planungen integriert, wie Christian Schulte anhand eines Beispiels erklärt: „Bei einem Auftrag unseres Stammkunden Logicor für einen Möbeldiscounter haben wir die Planung nicht nur mit dem Bauherrn, sondern auch mit dem Nutzer direkt abgestimmt. Unsere Fachplaner konzipieren die Halle gemeinsam mit dem Mieter so, dass die Abläufe in dem vollautomatisierten Lager reibungslos gestaltet werden können. Unser Kunde profitiert durch Zeitgewinn, sein Mieter durch rasche Individualisierung.“ 

Auch Bauherrn, die ihren Neubau selbst nutzen, sehen einen Vorteil in dem Komplettangebot. So baute die Firma Niehoff Sitzmöbel seit März 2020 mit Köster eine neue 30.000 qm große Logistikhalle mit 20 Verladerampen im münsterländischen Freckenhorst: „Gemeinsam mit der Firma Köster haben wir Pläne entwickelt, die das vorhandene Grundstück optimal ausnutzen und die alle Anforderungen unserer Arbeitsabläufe berücksichtigen“, erklärt Inhaber Bernd-Theo Niehoff, der diese Form der Zusammenarbeit weiterempfiehlt.

Im 3D-Modell können Planungsalternativen samt ihren Konsequenzen vor Baustart geprüft und optimiert werden. Eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für Investoren und Bauherrn. (Bildquelle: Köster GmbH)

Beim Entwurf die Ausführung im Blick

Auch im Kompetenz-Center Sozialimmobilien entwickelt Köster Ansätze, um frühzeitig Kundenwunsch, Budget und Machbarkeit zu vereinbaren. „Bisher starten wir meist mit der Entwurfsplanung eines von unseren Kunden beauftragten Architekten und prüfen bzw. optimieren diese dann“, beschreibt Vertriebsingenieurin Stephanie Bredau einen „klassischen“ Projektauftakt. „Immer häufiger planen wir Bauwerke und bieten damit ein Komplettangebot über nahezu alle Leistungsphasen.“ Unabhängig davon bezieht sie Köster-Fachplaner für die technische Gebäudeausrüstung und die Planungskoordinatoren ihres Geschäftsbereichs in die Kundengespräche ein. „In unserer Branche wiederholen sich die Anforderung an die Gebäude häufig – gerade bei Pflegeheimen oder Anlagen für Betreutes Wohnen“, erklärt Architekt und Planungskoordinator Alexander Kors. „Da ermöglicht unser vernetztes Basismodell die effiziente Optimierung von Kosten und Zeitaufwand.“ Er entwickelt mit seinen Kolleginnen und Kollegen derzeit dieses Basismodell, in das alle regionalen und kundenspezifischen Anforderungen individuell und rasch integriert werden können. „Da wir für das Produkt unsere Projekterfahrungen in das Modell einfließen lassen können und bei der Entwurfsplanung bereits die Ausführung im Blick haben, bietet das Modell eine gute Ausgangslage für eine schnelle, wirtschaftliche und realistische Kalkulation“, beschreibt der Architekt und Planungskoordinator die Vorzüge des Modells.

„Diese Standardversion mit Fokus auf die Baukosten erfüllt alle rechtlich und bautechnisch notwendigen Standards und Vorgaben. Auf diese Basis können wir dann kundenspezifische Vorstellungen und standortspezifische Anforderungen aufsatteln und eine auf das jeweilige Grundstück angepasste Variante erstellen. Die Planung mittels 3D-Modell ermöglicht bereits in einer sehr frühen Phase eine schnelle Kalkulation und eine hohe Kosten- und Terminsicherheit für unsere Kunden. Investoren können die gezielte Vermarktung der Immobilie planen, Pflegeheimbetreiber wissen, wann ihre Bewohner einziehen können.“

Alexander Kors, Architekt/Planungskoordinator Köster-Kompetenz-Center Sozialimmobilien West

Noch arbeitet das Team an der Grundversion, aber erste Gespräche mit Stammkunden des Kompetenz-Centers zeigen, dass Köster mit diesem Ansatz einen großen Bedarf in der Branche bedient, wie Stephanie Bredau weiß: „Einige unserer Stammkunden haben bereits großes Interesse signalisiert und können sich vorstellen, diese Vision gemeinsam mit uns weiterzuentwickeln und zukünftig Projekte vom Entwurf bis zur Abnahme mit uns zu realisieren.“

Technische Gebäudeausrüstung in der 3D-Planungsansicht: Über die Zeit- und Kostenkontrolle hinaus, ermöglicht das BIM-Modell eine intelligente Kollisionskontrolle und kann damit spätere Kernbohrungen vermeiden. (Bildquelle: Köster GmbH)

Weite Anwendungsbereiche für BIM

Die Entwicklung einer Standard-Variante, wie sie das Kompetenz-Center Sozialimmobilien vorantreibt, ist nur eine Einsatzmöglichkeit der digitalen Modellplanung. Heinrich Lünenschloß, Manager Digital Construction & BIM, registriert in nahezu allen Köster-Geschäftsbereichen eine Zunahme an Kundenanfragen bezüglich BIM. „Es gibt Kunden, wie Siemens, die inzwischen nur noch Projekte bauen, welche bereits ab dem Entwurf BIM-basiert sind und andere, bei denen wir einen vorliegenden 2D-Entwurf als Basis für unser BIM-Modell nutzen. In einem aktuellen Auftrag haben wir von einem asiatischen Interessenten sogar nur das BIM-Modell bekommen und müssen daraus alle weiteren Informationen für unsere Planungen ziehen“, so Lünenschloß. Für Planer und Kunden biete das 3D-Modell durch den sehr realen Raumeindruck entscheidende Vorteile: „BIM erleichtert Planern die Arbeit und vielen Kunden die Entscheidung. Denn wir können verschiedene Varianten und ihre Konsequenzen bezüglich des Designs und der Kosten schnell und leicht nachvollziehbar darstellen.“ Bei der Planung eines Bürogebäudes haben wir beispielsweise im Handumdrehen verschiedene Belegungsvarianten vom Einzel- bis zum Großraumbüro inkl. der gesamten Einrichtung visualisiert, um dem Nutzer ein realistisches Bild seiner späteren Arbeitsumgebung zu geben. Ein wesentlicher Vorzug vom BIM liege jedoch in der Verschlankung der Prozesse – vom Angebot bis zur Bauabnahme. Dabei ergänzen sich BIM und die methodische Bauweise von Köster mit den unternehmenseigenen Steuerungsinstrumenten des Köster-Prozess-Systems (KPS) äußerst wirkungsvoll zum Vorteil der Kunden.

„Wenn wir ein BIM-Modell von der Entwurfsplanung über die Beschaffung und Arbeitsvorbereitung bis hin zur Steuerung der Bauprozesse ‒ beispielsweise der Taktplanung und der Qualitätssicherung vor Ort ‒ einsetzen, können sich die Vorzüge erst richtig entfalten. Auf Basis von BIM wollen wir sowohl die Angebots- als auch die Bauphase stark straffen. Unser Ziel ist es, insbesondere in den Kompetenz-Centern, in kürzester Zeit einen kalkulierten, tiefergehenden Richtpreis vorlegen zu können und die gesamte Projektlaufzeit um zwei bis drei Monate zu verkürzen. Das bedeutet deutlich mehr Planungssicherheit und Wirtschaftlichkeit für unsere Kunden.“

Heinrich Lünenschloß, Manager Digital Construction & BIM, Bauprozessoptimierung, Köster

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