Selbst etablierte, regionale Entwickler wie die AVW müssten schauen, wie viel Eigenkapital für eine Finanzierung gefordert wird und wie man Sicherheit in die Kalkulation bekommen könne angesichts der noch immer stark schwankenden Baukosten. Der Abschluss der aktuell laufenden vier Projekte noch in diesem Jahr stehe allerdings außer Frage.

Martens führt das Gespräch in Begleitung von Dipl.-Ing. (U) Eike Hestermann. Dieser ist Bereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung des Kompetenz-Centers Wohnen Hamburg der Köster GmbH und seit zwei Jahren Martens zentraler Ansprechpartner dort. Auch Hestermann baut seit vielen Jahren Wohnungen in und um Hamburg. Eine Prognose zur Entwicklung im noch laufenden Geschäftsjahr 2023 mag er gerade für diese Metropolregion noch nicht geben. Überbordender Optimismus sei sicher fehl am Platz, aber zu pessimistisch dürfe man die Potenziale der Marktteilnehmer gerade in Hamburg auch nicht bewerten.

Eike Hestermann (Bereichsleiter Kompetenz-Center Wohnen Hamburg) im Gespräch mit Edward T. Martens (Vorstand der AVW Immobilien AG). Bildquelle: Köster GmbH

Die Entwicklungen der letzten beiden Jahre hätten allerdings unübersehbar dazu geführt, dass bei vielen Akteuren der Baubranche „die Nerven blank“ liegen, sagt er. Das ohnehin herausfordernde Neubaugeschäft werde deshalb von vielen und oft unnötigen Auseinandersetzungen zusätzlich erschwert. So halte inzwischen immer wieder mal ein Handwerksunternehmer Erpressung für ein probates Mittel in der Kommunikation mit Auftraggebern. Das allerdings sei aus seiner Sicht nicht sehr klug. „Bei Köster wissen wir sehr genau, dass und welche Baustoffe gerade wie teuer sind. Entsprechend sind wir ebenso wie unsere Auftraggeber gesprächsoffen bei nachweislichen Mehrbelastungen unserer Lieferanten“, betont er. „Aber es gibt Grenzen.“ Und die würden eindeutig überschritten, wenn statt konstruktiver Dialoge Schriftstücke mit einer „Entweder-oder“-Botschaft auf den Tisch flatterten.

Die AVW als Immobilienentwickler profitiere davon, wenn ein guter GU auch gut in Kommunikation sei, kommentiert das Martens, denn so halte er seinem Auftraggeber eine Menge Ärger vom Hals. „Wenn aber ein Gespräch nötig wird, weil Probleme eben nicht kostenneutral aus der Welt zu schaffen sind, dann bin ich auch ansprechbar, weil ich sicher sein kann, dass Köster zuvor alle Alternativen geprüft und bewertet hat, die als Lösung infrage kommen.“ Kompetenz und Erfahrung mit konstruktiven Alternativen seien in Zeiten wie diesen „Gold wert“.

Die Visualisierung gibt einen guten Einblick, wie sich der Gebäudekomplex später ins Hamburger Stadtleben integrieren wird. Bildquelle: AVW Immobilien AG 

Hamburg brauche nach wie vor massenhaft neue Wohnungen, betonen beide Gesprächspartner. Natürlich müssten darunter viele mit Mietpreis- und Belegungsbindung sein, damit Familien mit kleinen Einkommen eine Chance hätten, in der Stadt zu bleiben. Aber ebenso dringend würden inzwischen auch hochwertige Mietwohnungen für jene benötigt, die noch vor zwei Jahren gekauft hätten, berichtet Martens. „Käufer können ja aktuell kaum sicher sein, wo die Hypothekenzinsen liegen, wenn sie ihren Kaufvertrag unterschreiben. Da wird dann lieber erst einmal gemietet und abgewartet, bis Ruhe ins Geschehen kommt.“

Die AVW Immobilien GmbH sei dank ihrer Gesellschafter, die seit Jahrzehnten auch Vermieter seien, vielleicht auch deshalb entspannter als andere Bauherren. Man behalte und vermiete notfalls Wohnungen, die bei Fertigstellung nicht abverkauft sind. In Hamburg sei es aktuell noch möglich, tatsächlich kostendeckend zu vermieten. Insofern sei die Stadt mit ihren vielen Gutverdienern aus seiner Sicht noch in einer besseren Lage als die meisten anderen im Land.

Die Arbeiten liegen voll im Zeitplan und bald schon können die Wohnungen in Hamburg Harburgs Zentrum bezogen werden. Bildquelle: Köster GmbH

Leider entfalle allerdings der Faktor Vorverkaufsquote als wichtige Säule der Finanzierung im Wohnungsbau aktuell nahezu vollständig. „Ob ein Projekt startet oder nicht, hängt jetzt noch stärker als früher von der Eigenkapitalquote des Entwicklers ab.“ Es sei ein offenes Geheimnis, dass so schon rein rechnerisch die Zahl der Neubauwohnungen, für die in 2023 eine Baugenehmigung beantragt werden könne, drastisch sinkt.

Parallel gebe es eine weitere große Aufgabe für die Branche, ergänzt Hestermann: „Wir müssen uns sehr intensiv mit den strategischen Themen zum Bauen der Zukunft befassen, wenn die Transformation zu echt nachhaltigem Bauen gelingen soll.“ Martens nickt: „Die Vorstellungen der Politik davon, was nachhaltiges Bauen ist, greifen viel zu kurz. Tatsächlich sind die Zusammenhänge von der Rohstoffförderung bis zum Wertstoffkreislauf beim Rückbau hoch komplex. Wirklich nachhaltig werden wir erst sein, wenn wir jeden Baustoff und seinen Lebenszyklus korrekt bewerten können und jedes Gebäude als Baustofflager für die kommenden Generationen begreifen.“

Die Wissenschaft und viele Architekten seien engagiert, um das Bauen zu einer ehrlich nachhaltigen Disziplin zu machen. Selbstverständlich seien auch Unternehmen wie die AVW bereit, ihren Beitrag zu leisten. Allerdings: Die Effizienz der Planung und der Dokumentation zu steigern, die Baustoffauswahl zu überdenken und die Emissionen aus dem Transport von Baustoffen zu mindern – das alles seien Ziele, die die Profis der Branche unbedingt gemeinsam angehen müssten. Hestermann bestätigt das.

Auch bei Köster arbeiteten eigens hierfür frei gestellte Spezialisten im engen Austausch mit Wissenschaftlern und Stakeholdern an Modellen und praktischen Strategien für einen schnellen Umstieg der Branche auf klimaneutrale Baustoffe und Prozesse.

Das zweite Projekt "Stuvkamp" der AVW Immobilien AG wir ebenfalls durch die Köster GmbH realisiert. Bildquelle: AVW Immobilien AG

Gerade Generalunternehmen mit ihrem Gesamtüberblick könnten gut beurteilen, welche Konzepte in der Praxis funktionieren und wirklich Emissionen sparen, ist Martens überzeugt. Leider würden von der Wissenschaft und Politik heute noch zu viele Effekte von Einzelentscheidungen für bestimmte Technologien oder Baustoffe übersehen. Und das sei riskant. „Wir können nicht mehr nach dem Prinzip ‚Versuch und Irrtum‘ verfahren“, findet Hestermann. „Das dauert zu lange. Ich bin überzeugt davon, dass wir schneller sind, wenn wir jetzt diejenigen, die bauen, fragen: Was bedeutet diese oder jene Veränderung aus deiner Sicht? Führt diese oder jene Entscheidung wirklich zu nachhaltigeren Gebäuden? Da fällt mir der Begriff der ‚Schwarmintelligenz‘ ein...“

Also wieder alles eine Frage der Kommunikation? „Nicht nur, aber ganz sicher auch“, bestätigt Martens. Die Kommunikation sei während der Corona-Pandemie auf das operativ Nötigste reduziert worden und manch einer habe sich in dieser Zeit „gemütlich eingeigelt“. Jetzt sei es an der Zeit, im persönlichen Kontakt die passenden Partner für die Aufgaben der Zukunft zu finden. „Wir werden weder Wohnraum schaffen noch die Welt retten, wenn wir alle am Schreibtisch sitzen bleiben. Menschen bauen durch Kontakt Vertrauen auf. Kontakt und Begegnungen legen die Basis für große Leistungen.“