Seniorchef Rainer Staiger hatte 2014 zunächst eine Industriebrache von ca. 7.800 m2 im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Seine Söhne, Nikolai und Raphael, damals noch Studenten der Betriebswirtschaft und des Bauingenieurwesens, begleiteten ihn aus Neugier zur Versteigerung. Kurze Zeit später wurden sie selbst Teil der pro invest Gruppe. Zwei von vier Projekten im Ulmer Dichterviertel realisierte noch ihr Vater, die beiden von Köster hergestellten Abschnitte führten anschließend die Brüder zu einem guten Ende.
Das letzte Projekt, ein Gebäude mit 100 Mietwohnungen, vollmöblierten Apartments, Gemeinschaftsflächen und drei Gewerbeeinheiten, wurde im September 2025 abgeschlossen und verbleibt im Besitz der Unternehmensgruppe. „Wir sind froh, bei diesem von uns ‚U4‘ genannten Projekt ebenso wie beim Bau des ‚U3‘ auf Köster gesetzt zu haben“, sagt M. Eng. Raphael Staiger.
Der Quartiersentwurf, für den sich die Stadt Ulm 2012 entschied, sah für das Dichterviertel eine Blockrandbebauung mit vier- und fünfeckigen Gebäuden weitgehend ohne rechte Winkel vor. Jeder der fünf polygonalen Baukörper sollte einen großzügigen Innenhof umfassen, der den Bewohnern als grüne Aufenthaltsfläche zur Verfügung steht. Das Problem: Die Gebäude wurden über aktuelle Grundstücksgrenzen hinweg geplant. Diese waren das Ergebnis der früheren Entscheidung, die Industriebrache in teils kleine Parzellen aufzuteilen und zu verkaufen. Nun mussten einige der neuen Grundstückseigentümer noch Flächen hinzukaufen oder Grundstückstauschverträge mit der Stadt Ulm aushandeln, um bauen zu können. Einige Eigentümer mussten auch mit Grundstücksnachbarn gemeinsam planen. Die pro invest Gruppe war von dieser Situation beim Bau des dritten Projektes ‚U3‘ betroffen. Raphael Staiger beschreibt die Lösung der komplizierten Sachlage.
„Wir waren sehr froh, dass zu diesem Zeitpunkt Köster bereits an Bord war und mit einer soliden Kalkulation auch unseren Grundstücksnachbarn, einen renommierten Projektentwickler aus Ulm, überzeugen konnte. So haben wir gemeinsam zunächst eine Tiefgarage gebaut, auf die später jeder von uns Eigentümern seinen Teil des trapezförmigen Gebäudes rund um einen Innenhof errichten konnte.“
Im von der pro invest Gruppe errichteten, „U3“ genannten Gebäude wurden neben einer Klinker- auch eine Kammzugputz- und eine klassische Putzfassade realisiert. Damit entsprach man dem Wunsch der Stadt nach Vielfalt im Straßenbild. Bildquelle: Pro Invest GmbH
2022 hatte B. Eng. Oskar Wierzbicki vom Köster Hochbau Stuttgart Wohnen die Projektleitung für den Bau der zweigeschossigen Tiefgarage an der Kleiststraße und den Rohbau des von pro invest darüber geplanten Wohngebäudes übernommen. Die schlüsselfertige Errichtung von 52 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten ebenfalls durch Köster wurde im Herbst 2023 abgeschlossen.
Als die pro invest Gruppe den Auftrag für das Projekt ‚U3‘ an Köster bereits erteilt hatte und die Planungen für das Projekt ‚U4‘ gerade begannen, konfrontierte der Krieg in der Ukraine die europäische Bauwirtschaft mit schweren Verwerfungen. Einerseits explodierten Bau- und Materialkosten, andererseits veränderte sich das Kreditvergabeverhalten der Banken. Die pro invest Gruppe musste ihre Finanzierung für das Projekt und die Kalkulationen neu überdenken. Köster erhielt daher zunächst „nur“ den Auftrag für den Rohbau und unterstützte den Kunden bei einer strikt budgetorientierten Planung aller Folgegewerke.
Der elektro- und haustechnische Ausbau wurde in einem zweiten Schritt beauftragt, in einem dritten schließlich der Schlüsselfertigausbau zum Festpreis. Besonders bei der anspruchsvollen Fassadengestaltung mussten Köster und die pro invest Gruppe gemeinsam mit den Bietern nach einer bezahlbaren Lösung suchen.
Die Fensterprofile sind bei zwei der drei Gebäude im „U3“ bicolor. Ihre Außenseiten wurden farblich an die Klinker bzw. den Anstrich angepasst. Bildquelle: Pro Invest GmbH
Im „U4“ entstanden schließlich 100 hochwertig ausgestattete Mietwohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Sie wurden im Sommer 2025 schlüsselfertig an die pro invest Gruppe übergeben. Doch in diesem Fall ging es um mehr als bloß neuen Wohnraum.
„Mit dem ‚U4‘ wollten wir den weithin sichtbaren Beweis dafür antreten, dass die pro invest Gruppe ein Entwickler außergewöhnlich hochwertiger Wohngebäude ist. Wir wollten das Dichterviertel quasi mit einem ‚Feuerwerk‘ verlassen. Und das zu einer Zeit, als infolge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine die Baustoffpreise verrückt spielten und es jede Menge Lieferengpässe gab. Die Professionalität und Erfahrung von Köster waren jetzt für uns Gold wert.“
Unternehmensgründer Rainer Staiger lobte schon beim Tag der offenen Tür im „U4“ am 28. September 2024 das „immense Bautempo“, mit dem der attraktive Neubau Gestalt annahm. Seine Gäste bewunderten die erstklassige Ausstattung der Musterwohnungen unterschiedlicher Größe. Familie Staiger hatte einen geführten Rundgang von der Tiefgarage bis zur Dachterrasse organisiert. Dort genießt man einen großartigen Rundumblick auf das Ulmer Münster und über die Kleine Blau hinweg bis aufs Ulmer Umland. 2030 wird sich die Umgebung des „U4“ noch einmal ganz anders präsentieren, denn dann wird eine große Straßenkreuzung teilweise im Untergrund verschwunden sein und ein direkter Zugang zur Landesgartenschau 2030 geschaffen. „Eine enorme Aufwertung für das gesamte Dichterviertel“, freut sich Raphael Staiger.
Vom möblierten Ein-Zimmer-Appartement bis zum zwei-geschossigen Townhouse mit Blick durch eine 7 m hohe Glasfassade sprechen die Wohnungen im „U4“ unterschiedlichste Mieter an. Ein Co-Working-Space im Erdgeschoss, eine eigene Paketstation im Gebäude sowie eine gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse mit Glaspavillon als Erlebnisort tragen hohen Wohnansprüchen Rechnung und unterstützen den Aufbau einer lebendigen Nachbarschaft.
Projektleiter B. Eng. Oskar Wierzbicki ist stolz darauf, für die pro invest Gruppe mit dem „U3“ und dem „U4“ zwei langfristig werthaltige Gebäude im Ulmer Dichterviertel realisiert zu haben. Schon die hochwertigen und individuellen Fassadengestaltungen der Gebäude machen deutlich, dass die Bewohner hier mit einem sehr attraktiven Wohnumfeld rechnen dürfen.
„Die pro invest Gruppe hat von vornherein klar gemacht, dass jede Wohnung im ‚U4‘, auch die mit einer Mietpreisbindung, ästhetisch deutlich über dem Durchschnitt liegen soll. Das hat uns gefordert, denn natürlich wollten wir trotzdem das Budget unserer Bauherrin nicht überschreiten. Eine erstklassige Ausführungsqualität konnten wir durch eine enge Abstimmung mit unseren Nachunternehmern und durch die konsequente Arbeit mit den Köster Planungswerkzeugen sicherstellen. Aber die volatilen Preise für Baustoffe blieben ein Problem.“
Im „U3“ hat je eines der drei Gebäudeteile eine Klinker-, eine Kammzugputz- bzw. eine klassische Putzfassade. Damit entsprach man dem Wunsch der Stadt nach Vielfalt im Straßenbild. Die Fenster sind bei zwei Gebäuden bicolor. Ihre Außenseiten wurden farblich jeweils an die Klinker bzw. den Anstrich angepasst. Das zuletzt übergebene Gebäude „U4“ präsentiert sich mit seiner Natursteinfassade als strahlendes Eingangstor zum Dichterviertel.
Der Siegerentwurf für das Dichterviertel Nord sah für jede der fünf polygonalen Bebauungen einen großzügigen Innenhof wie auch hinter dem „U4“ vor, der den Bewohnern des Quartiers als grüne Aufenthaltsfläche zur Verfügung steht. Bildquelle: Pro Invest GmbH
Grundrisse und Ansichten der im Dichterviertel realisierten Gebäude entwarfen Steinhoff/Haehnel Architekten aus Stuttgart. Der Köster Hochbau Stuttgart Wohnen wurde in der LPH 5 involviert, als es darum ging, die Ausführung budgetgerecht zu planen. Projektleiter Wierzbicki erinnert sich.
„Beim Bau des ‚U4‘ haben wir uns zu absoluter Transparenz und Offenheit verpflichtet. Die pro invest Gruppe wusste immer, zu welchen Preisen wir was einkaufen konnten. Das Open-book-Verfahren war damals die fairste Form der Abrechnung und hat die Vertrauensbasis zwischen uns und dem Kunden gestärkt.“
Köster habe immer Wege aufgezeigt, über die das gestalterische Ziel von Stadt und Bauherrin ohne nennenswerte Budgetüberschreitung zu erreichen sein würde. So blieb der pro invest Gruppe stets die Wahl. „Und wir haben uns keineswegs immer für die preisgünstigere Alternative entschieden“, gibt Raphael Staiger zu. „Wir hatten bereits beim ersten Bauabschnitt unser Büro ins Dichterviertel verlegt und freuen uns bis heute an jedem Tag schon auf dem Weg zur Arbeit über den Anblick unserer fertiggestellten Projekte.“
Die zielorientierte Arbeitsweise von Köster mit Instrumenten wie der Taktplanung und dem Shopfloor-Management habe während der vierjährigen Zusammenarbeit alle im Team der pro invest Gruppe überzeugt, sagt Raphael Staiger. „Aber richtig spannend wird es immer auf den letzten Metern des Bau-Marathons.“ Die Qualität eines Baudienstleisters entscheide sich im letzten Drittel der aktiven Bauphase: „Stimmt dann das Engagement so wie am Anfang, hat man es mit einem wirklich guten und empfehlenswerten Partner zu tun.“
Köster nutzte in der Ausbauphase des Projektes „U4“, die im Mai 2024 begann, zur Koordination der zahlreichen Gewerke den Köster Last-Planner – ein Tool, das für alle Beteiligten tagesaktuell volle Transparenz über den Baufortschritt sicherstellt. Projektleiter Wierzbicki erklärt seinen Mehrwert:
„Der Last-Planner gibt uns und unseren Kunden den vollen Überblick. Er legt drohende Engpässe und Probleme offen und schafft damit die Grundlage für eine proaktive, offene Kommunikation mit allen Beteiligten.“
Das hat auch Raphael Staiger so erlebt:
„Von Köster wird nichts verschleiert oder verschleppt. Transparenz und Kommunikation werden großgeschrieben. Das hat uns sehr gut gefallen.“
Raphael Staiger von der pro invest Gruppe realisierte gemeinsam mit seinem Bruder Nikolai die Projekte „U3“ und „U4“ im Ulmer Dichterviertel Nord. Der Köster Hochbau Stuttgart Wohnen wurde 2022 Partner der Gruppe. Senior-Chef Rainer Staiger hatte zuvor „U1“ und „U2“ erfolgreich abgeschlossen. Bildquelle: Pro Invest GmbH
Die nächste große Quartiersentwicklung hat die pro invest Gruppe gerade in Weingarten am Bodensee gestartet. Auch hier wird u. a. ein Neubau mit mehr als 100 Wohnungen errichtet. Eine Bauaufgabe, die man aufgrund der Entfernung mindestens mit Köster diskutieren wolle, deutet Raphael Staiger an. „Und – wer weiß – vielleicht finden wir auch hier wieder zusammen.“
Die pro invest Gruppe war also zufrieden mit der Leistung von Köster? Raphael Staiger antwortet mit einem klaren „Ja“.
„Trotz teils komplexer Probleme hat Köster das Ziel pünktlich und in der angestrebten Qualität erreicht. Bemerkenswert ist die Offenheit, mit der die Projektleitung uns über alle Schwierigkeiten informiert hat. Wir wussten immer, welche Herausforderungen es zu lösen gibt und konnten sicher sein, dass Köster uns eine praxisnahe, gute Lösung präsentieren wird, die nicht zulasten des Fertigstellungstermins geht. Was will man mehr?“
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