Der Wohnungsbau im Wandel – Portrait Die Wohnkompanie Nord Teil I

Grüne Quartiere klassisch bebaut

27. Januar 2022 | Hamburg

Themen: Wohnungsbau | Nachverdichtung

Wie kann sich der moderne Wohnungsbau erfolgreich auf einen Wandel gesellschaftlicher Bedürfnisse einstellen? Zu einem Gedankenaustausch über diese spannende Frage trafen sich in Hamburg Nicole Müller und Eike Hestermann. Müller ist Architektin, anerkannte Fachfrau für die Entwicklung von Wohnimmobilien und seit 2014 Geschäftsführerin von Die Wohnkompanie Nord. Hestermann leitet das Köster Kompetenz-Center Wohnungsbau in Hamburg. Beide verbindet eine langjährige Zusammenarbeit. Teil 2 der Zusammenfassung ihres Gesprächs erscheint in der kommenden Ausgabe der Bauimpulse Wohnen & Leben.
 

Müller und Hestermann verfolgen ein gemeinsames Ziel: attraktiven Wohnraum schaffen für Menschen aller Altersgruppen und Einkommensklassen. Zuletzt freuten sich beide über die Fertigstellung und erfolgreiche Vermarktung eines Mehrfamilienhauses mit 35 Eigentumswohnungen im Hamburger Süden. Das dreigeschossige Gebäude mit seinen Dachterrassen und Balkonen trägt die Handschrift des Hamburger Architekturbüros Giorgio Gullotta. Dieses hatte den vorgelagerten Hochbauwettbewerb der IBA Hamburg im Projekt „Quartiersentwicklung Neugraben-Fischbek“ gewonnen.

Die Gesprächspartner Nicole Müller, Geschäftsführerin der Wohnkompanie Nord GmbH, und Eike Hestermann, Bereichsleiter des Köster-Kompetenz-Centers Wohnungsbau Hamburg (Bildquellen: Die Wohnkompanie Nord GmbH, Köster GmbH)

Erfolgsfaktoren im privatwirtschaftlichen Wohnungsbau

Zuschnitt und Ausstattung der Wohnungen am Torfstecher Weg mit 70 bis 118 Quadratmetern Wohnfläche entwickelte die Wohnkompanie Nord. Mit Erfolg. „Unser Vertriebspartner ist in die Vermarktung gestartet, gerade als Corona begann“, erinnert sich Müller. „Das war riskant, aber das Tempo, in dem alle Wohnungen verkauft wurden, hat uns gezeigt, dass wir mit dem Zuschnitt der einzelnen Einheiten richtig lagen.“ Man müsse nicht prophetisch veranlagt sein, um sicher sein zu können, dass eine gelungene Grundriss- und Ausstattungsplanung auch in der Zukunft eine wichtige Rolle spielen werde im Wohnungsbau, so Müller. Darüber hinaus aber gelte es für jeden Projektentwickler und Investor weitere Faktoren in den Blick zu nehmen. Angesichts hoher Immobilienpreise würden die Käufer stärker in ihre Entscheidung mit einbeziehen, wie ihr Leben im neuen Zuhause funktionieren kann.

„Die infrastrukturellen Merkmale eines Quartiers, wie Nahversorgung, Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr oder Einrichtungen für die Kinderbetreuung, gewinnen nach meiner Beobachtung deutlich an Bedeutung bei Kauf- und Mietentscheidungen.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin, Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Fokus auf Grundriss- und Ausstattungsgestaltung? Angesichts hoher Immobilienpreise beziehen Käufer immer stärker in ihre Entscheidung mit ein, wie ihr Leben im Quartier funktionieren kann. (Bildquelle: Köster GmbH)

Frühe Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Generalunternehmen

Das Projekt am Torfstecher Weg sei nicht zuletzt durch das Aufeinandertreffen einiger „Organisationstalente“ aus dem eigenen Team mit solchen aus dem Köster-Kompetenz-Center zu einem ökonomischen Erfolg für die Wohnkompanie Nord geworden, so die Projektentwicklerin. Die Wünsche der Wohnungskäufer seien so besonders prozesssicher und zielführend umgesetzt worden.

„Die Wohnkompanie entwickelt mit Leidenschaft und Sachverstand. Unsere Konzepte sind immer solide. So schaffen wir nachhaltige Werte. Für die Lösung der baulichen Herausforderungen brauchen wir aber Baupartner wie Köster, die in jeder Leistungsphase einsteigen können und durch gute Ideen einen Mehrwert bieten.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin, Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Bei einem jüngst durch die Wohnkompanie an Köster beauftragten Projekt in Lübeck ging der Baudienstleister bereits in der Leistungsphase 2 „an Bord“. Müller und Hestermann planen dort gemeinsam die Zukunft des Wohnens. Und woran erkennt man diese Zukunft? Müller fasst den Stand ihrer Überlegungen so zusammen: „Mindestens in den Ballungsräumen wird die Nachfrage nach neuem Wohnraum noch auf viele Jahre hoch bleiben. Da sind die meisten Projektentwickler versucht, einfach mehr von dem zu bauen, was bisher erfolgreich war. Aber ich persönlich glaube, dass wir uns innerlich auf einen Nachfragewandel vorbereiten und über eine ganze Reihe von Themen diskutieren müssen.“

Für das neue gemeinsame Projekt - das Quartier am Güterbahnhof in Lübeck - arbeiteten Köster und die Wohnkompanie Nord bereits in Leistungsphase 2 zusammen. (Quelle: DIE WOHNKOMPANIE Nord GmbH)

Bezahlbarer Wohnraum – die Quadratur des Kreises

Sie frage sich an manchen Tagen durchaus sorgenvoll, wie man sicherstellen könne, dass neue Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten bezahlbar bleiben. Ständig würden neue Anforderungen an einen Neubau definiert. Eine Wahrnehmung, die Hestermann teilt.

„Wir müssen uns fragen, wer hoch gedämmte, luftdichte Häuser mit Wärmerückgewinnung, E-Ladestationen im Keller und Photovoltaik auf dem Dach zukünftig bezahlen kann. Natürlich führt kein Weg vorbei an dem Bemühen, Energieverbräuche allgemein drastisch zu senken und regenerative Energien zu nutzen, aber das treibt die Baukosten und erschwert es zusätzlich, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“

Eike Hestermann, Geschäftsführer des Köster Kompetenz-Centers Wohnungsbau, Hamburg

Müller nickt und ergänzt: „Wir senken durch die Art, wie wir bauen, die Nebenkosten für die Wärmeerzeugung, aber wir verursachen gleichzeitig neue, teils erhebliche Kosten für die Wartung der modernen Haustechnik. Und natürlich ist der Quadratmeter Wohnraum in einem hochtechnisierten Gebäude ohnehin im Ankauf schon teurer.“ Ein richtiger Schritt seien die Zuschüsse und steuerlichen Entlastungen für die Käufer von KfW-förderfähigen Wohnungen. „Die müssen aber auch verlässlich und über Jahre bereitgestellt werden.“

Das interdisziplinär orientierte Team der Wohnkompanie, zu dem Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Immobilienmanager gehören, sei überzeugt davon, dass der Wohnungsbau nur dann ökologisch, nachhaltig und dennoch bezahlbar bleiben kann, wenn z. B. die Energieerzeugung für ein gesamtes Quartier betrachtet und organisiert wird. Im Falle des mit Köster erfolgreich abgeschlossenen Projektes im Hamburger Süden kümmere sich die IBA Hamburg um Fragen wie diese. Die Herausforderung für die Wohnkompanie Nord und Köster ergab sich bei diesem Projekt aus anderen Faktoren.

„Adressbildend“: der Entwurf des Architekturbüros Georgio Gullotta für ein Mehrfamilienhaus in einem Neubaugebiet im Süden Hamburgs (Bildquelle: Köster GmbH)

Ästhetische Adressbildung und Wirtschaftlichkeit 

Eine prägnante, strukturgebende Architektur habe das Team um Georgio Gullotta für das Mehrfamilienhaus am Torfstecher Weg entwickelt, so Müller. „Den Wert eines solchen Entwurfs wissen wir sehr zu schätzen. Er wirkt adressbildend.“ Die Menschen seien schließlich stolz, wenn ihr Haus gut aussieht. Aber häufig sei es für den Projektentwickler nicht einfach, in einer definierten Gebäudehülle Wohnungen von hohem Nutzwert zu vertretbaren Preisen zu realisieren.

„Nach einem Hochbauwettbewerb können die Planungsprozesse und die Abstimmung mit den Städteplanern zu den Ausführungsdetails leicht zwei oder drei Jahre in Anspruch nehmen. In dieser langen Zeit muss der Baudienstleister fest an unserer Seite stehen.“

Nicole Müller, Geschäftsführerin, Die Wohnkompanie Nord GmbH, Hamburg

Kostensparend: eine Putz- statt einer Klinkerfassade auf der Rückseite schonte das Budget. Kleine Abstellräume außerhalb des Hauses stiften Mehrwert für die Bewohner (Bildquelle: Köster GmbH)

Dem Köster Team sei es gelungen, über einen langen Zeitraum hinweg verschiedene Lösungen für das Gebäude im Torfstecher Weg mitzuentwickeln, die auch den Quartierentwickler IBA überzeugen konnten. „Gemeinsam mit der Wohnkompanie haben wir z. B. einen Weg gefunden, Abstell- und Fahrradräume in separaten Nebengebäuden günstig zu erstellen“, freut sich Hestermann. Da das Gebäude ohne Keller gebaut wurde und in vielen Wohnungen kein innenliegender Abstellraum unterzubringen war, erwiesen sie sich als echte Problemlöser.

Die Wohnkompanie Nord baue mit einem ästhetisch und qualitativ hohen Anspruch, so Hestermann weiter, und trotzdem wirtschaftlich. Müller nickt: „Wir wollen auch in fünf Jahren noch stolz sein auf das, was wir geschaffen haben. Im Torfstecher Weg haben wir es geschafft, so zu bauen, dass auch für Einsteiger bezahlbare Wohnungen entstanden sind. Die Hälfte der Käufer dort sind private Kapitalanleger, denen die Wohnungen super gefielen und die sie zwar nun vermieten, aber die sich auch durchaus vorstellen können, sie später selbst zu nutzen.“

Bei aller geforderten Lösungskompetenz: Im Grunde habe es die Wohnkompanie Nord im Torfstecher Weg recht leicht gehabt, fasst Müller rückblickend zusammen. Innerstädtisch, womöglich in einer Baulücke, zu bauen, sei deutlich komplizierter als am Stadtrand auf einem neu ausgewiesenen Baugrundstück. Das sieht auch Hestermann so.

In der nächsten Ausgabe der Bauimpulse Wohnen & Leben folgt Teil 2 des Interviews: „Wir sehen eine Nachfrage nach ganz neuen Wohn- und Lebenskonzepten auf uns zukommen“, eröffnet Nicole Müller diesen Teil des Gesprächs.

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