Das am gleichen Platz zwischen 1965 und 1967 errichtete Hochhaus mit seiner abgetreppten Silhouette musste abgerissen werden, da Korrosion am Bewehrungsstahl statisch tragender Elemente festgestellt wurde. Der ehrlich empfundenen Trauer vieler Mieter und Anwohner um seinen Verlust wollte die Neuland mit einem ebenso zukunftsweisenden wie gestalterisch außergewöhnlichen Konzept begegnen. Realisiert wurde deshalb eine Bebauung nach dem Entwurf der Architekten Beyer & Strobel aus Kaiserslautern, die als Sieger aus einem zweistufigen, internationalen Wettbewerb hervorgegangen waren. Neun Baukörper, eine große Parkpalette und außergewöhnlich attraktive Außenanlagen entstanden in einer Bauzeit von gerade einmal 24 Monaten. Die Lage des Baugrunds am Kurt-Schumacher-Ring trug dem Projekt den Namen Kurt 2.0 ein.

Das neue Gebäude-Ensemble Kurt 2.0 beerbt das frühere Stufenhochhaus von Paul Baumgarten. Es umfasst 218 barrierefreie Wohnungen unterschiedlicher Größe, 28 von ihnen sind rollstuhlgerecht, manche für sehr große Familien geeignet, andere für alternative Lebensformen wie Seniorenwohngemeinschaften. Ergänzt wird das Angebot durch vielfältige Gemeinschafts-, Spiel- und Grünflächen. (Fotos: Köster GmbH)

„Ich selbst habe das alte Stufenhaus auch geliebt“, bekennt Hans-Dieter Brand, Sprecher der Geschäftsführung der Neuland Wohnungsgesellschaft. Er ist Architekt und hat ein gutes Gespür für den Charakter eines Entwurfs. Das Ensemble unterschiedlich hoher Gebäude aber, die jetzt an seiner Stelle stehen, sei ein wahrhaft „würdiger Nachfolger“ für den verlorenen Koloss. Überzeugt habe der Entwurf für das Areal vor allem wegen seiner geschickten Ausnutzung des Grundstücks, berichtet Brand: „Die Wohnhäuser mit ihren vier, sieben, zehn oder 13 Obergeschossen wurden so gruppiert, dass zwischen den Gebäuden attraktive Höfe und geschützte Räume entstanden.“

Die Neuland wollte die Chance nutzen, mit Kurt 2.0 auch neuen Formen des Wohnens Raum zu bieten. „Wir sind der größte Vermieter in Wolfsburg, was uns meiner Meinung nach dazu verpflichtet, neue Wohn- und Lebensmodelle mitzudenken. Deshalb haben wir am Kurt-Schumacher-Ring z.B. zwei Cluster-Wohnungen mit eingeplant. Das sind größere Einheiten, in denen fünf Appartements rund um eine große Küche und einen Aufenthaltsbereich gruppiert sind.“ Eine dieser Cluster-Wohnungen sei inzwischen an einen ambulanten Pflegedienst vermietet, der dort Mitarbeitende unterbringt, die noch in der Ausbildung oder aus dem Ausland zugezogen sind. Ein probates Mittel gegen Vereinsamung sei das, so die Einschätzung des Mieters, berichtet Brand. Die zweite Cluster-Wohnung solle eventuell einer Wohngemeinschaft pflegebedürftiger Menschen eine Heimat bieten.

Neue Wohn- und Lebensmodelle: Mit einem flexiblen Nutzungskonzept, zu dem Cluster-Wohnungen, Gäste-Wohnungen, Multifunktionsräumen sowie die Unterstützung von Nachbarschaftshilfe und Mobilitätsangebote zählen, positioniert sich die Neuland als innovatives Wohnungsbauunternehmen. (Foto: Köster GmbH)

Innovativ präsentiert sich das Ensemble Kurt 2.0 auch durch ein besonderes Mobilitäts-Angebot: „Wir kooperieren hier mit einem Anbieter, der an die Mieter E-Autos, -Lastenräder und -Fahrräder vermietet, die von der Photovoltaikanlage auf dem Dach der Parkpalette mit Strom versorgt werden.“ Zwar steige die Nachfrage nach diesem Sharing-Angebot bisher nur langsam, aber die Neuland sei von der Idee des auf eine Liegenschaft bezogenen Vermietangebots dennoch so überzeugt, dass sie plane, dieses auch bei zwei weiteren Neubauprojekten zu integrieren, so Brand.

Mitgeplant wurde am Kurt-Schumacher-Ring auch das Erleben von Gemeinschaft: „Wir haben in einem der beiden Hochhäuser eine voll möblierte 3-Zimmer-Wohnung mit vier Schlafplätzen eingerichtet, die unsere Mieter bei Bedarf für Gäste reservieren können.“ Darüber hinaus gebe es in der Anlage einen Multifunktionsraum für bis zu 35 Personen mit Küche, WC und Seminar-Equipment, der auch für private Feiern gebucht werden kann. „Gut und flexibel leben, ohne dafür viele Quadratmeter in der eigenen Wohnung vorhalten zu müssen – wir denken, das ist die Zukunft.“

Wichtig sei der Neuland ferner das Konzept der sogenannten Nachbarschaftshilfen, die im Falle von Kurt 2.0 von einem eingetragenen Verein angeboten und organisiert werden. „Der Verein ‚Wir in der Nachbarschaft e.V.‘ (WIN e.V.) unterstützt uns dabei, das nachbarschaftliche Miteinander zu fördern sowie selbstbestimmtes Leben in der Anlage für ältere und hilfsbedürftige Menschen zu ermöglichen.“ Der WIN e.V. stehe als Ansprechpartner zur Verfügung. Er vermittelt Hilfe im Haushalt oder Gesellschaft, begleitet zu Terminen oder berät Menschen dazu, wie sie auch im Alter sicher in ihren eigenen vier Wänden leben können.

Fotovoltaik auf der Parkpalette für Mieterstrom und die Aufladung u. a. von Fahrrädern und Pkws eines Sharing-Anbieters. (Foto: Neuland Wohnungsgesellschaft mbH, Wolfsburg)

Eindeutig gehe der Trend zu Wohnungen, die auf wenigen „eigenen“ Quadratmetern dank kluger Grundrisse und einer vielfältigen Gestaltung der direkten Umgebung hohe Lebensqualität zu günstigen Konditionen bieten, so Brand. Ein Schlüssel für die Attraktivität der eigentlichen Wohnungen sei, dass dort möglichst alle Zimmer gleichberechtigt und vergleichbar groß, also flexibel nutzbar sind.

Offen gestaltete Foyers in den Hochhäusern (Foto: Köster GmbH)

Viel Planungs- und Ausführungskompetenz kam mit einem Teamaufbau infolge der Wohnungsbauoffensive in Wolfsburg zur Neuland, berichtet Brand. Bei fast allen Projekten entstünden die ersten Machbarkeitsstudien und Kalkulationen erst einmal im eigenen Team. „Wir können relativ zuverlässig vorab ermitteln, wie viele Wohnungen mit guter Lebensqualität auf welchem Grundstück entstehen können. Und auch, was deren Bau und Instandhaltung kosten wird.“ Wenn dann ein Architekturwettbewerb ausgelobt werde, könne man entsprechend präzise briefen und damit praxistaugliche Entwürfe erwirken. 

Auch im Falle des Neubauprojektes Kurt 2.0 habe sein Team die Wirtschaftlichkeit verschiedener Einreichungen zum Architekturwettbewerb vorgeprüft und nach dessen Entscheidung sehr zeitnah ein Präqualifikationsverfahren mit möglichen späteren Baupartnern durchgeführt. Hierbei werde u.a. ein vom Anbieter nach erster Einsichtnahme der Entwurfsplanung angenommener Kostenrahmen abgefragt. Am Ende des Verfahrens erhielt Köster im März 2017 den Zuschlag zunächst für die Begleitung in der Leistungsphase 3, in der die Umsetzung des Entwurfes von Beyer & Strobel genauer kalkuliert und die Realisierung durch den Baudienstleister skizziert wurde.

„Wir haben natürlich eine Idee, was was kosten wird, aber wir hören dennoch gerne einem erfahrenen Bauprofi wie Köster zu“, unterstreicht Brand. „Fast immer lassen sich Kosten senken, wenn man partnerschaftlich zusammenarbeitet und die Ausführungsplanung bei demjenigen liegt, der anschließend auch baut.“

Schnell wurde während der Zusammenarbeit klar: Hier besteht die Chance für den Aufbau einer fairen Partnerschaft, bei der zielorientiertes Arbeiten die Leitlinie setzt. Zum Projektleiter aus dem im Köster Hochbau Braunschweig wurde Arwed Kähler berufen. Er erinnert sich:

Auch Brand ist überzeugt: „Die am Bau Beteiligten sparen Zeit und Energie, wenn man auf Transparenz und Fairness setzt. Ist das Bauunternehmen von Anfang an in alle Details involviert, geht es kein Risiko ein, wenn es einen Maximalpreis definiert, den zu unterbieten ja beide Seiten motiviert sind“, so Brand. Schließlich – so die Verabredung der Neuland mit Köster – sollte die Differenz zwischen tatsächlicher Bausumme und Maximalpreis partnerschaftlich geteilt werden.

Aufgrund der intensiven Planungsbegleitung durch Köster war der Maximalpreis durch den Baudienstleister schließlich weitgehend risikofrei zu kalkulieren. Nach der Vorlage des Angebots, in dem dieser Maximalpreis fester Bestandteil ist, könne dann alles sehr schnell gehen, erklärt Brand. „Bleibt der Anbieter wie Köster innerhalb des in Leistungsphase 2 selbst gesetzten Kostenrahmens, kann der endgültige Bauauftrag vergeben werden, ohne dass wir dann noch einmal zeitaufwändig Gegenangebote einholen müssen.“ Da ein Unternehmen wie Köster bis zum Angebot schon sehr viel Zeit und Kraft in die Bauvorplanung investiert habe, sei es nur fair, wenn man dann „ohne Spielchen“ zur Beauftragung komme.

Während der gesamten Bauphase habe es im Projekt Kurt 2.0 Rückkopplungen zwischen der Neuland und Köster zu den Kosten nachträglich vorgenommener Planänderungen oder auch zu den Kosten der Baupartner gegeben. Brand unterstreicht:

Ohnehin habe sich der Baudienstleister als hoch professioneller und vertrauenswürdiger Partner erwiesen. „Die Arbeit des Köster-Projektteams hatte von Anfang bis Ende Struktur. Entsprechend konnte das Projekt Kurt 2.0 sogar vor dem errechneten Fertigstellungstermin zum Abschluss gebracht werden. Und das trotz der Corona-bedingten Herausforderungen auf der Baustelle.“

Ob detaillierte Abstimmung mit der anspruchsvollen Wolfsburger Feuerwehr oder kurzfristige Neuplanung der Außenanlagen und Aufstockung der Parkpalette für die Montage einer Fotovoltaikanlage – es gab eine ganze Reihe von Aufgaben, die im Laufe der zweijährigen Bauarbeiten kurzfristig erledigt werden mussten. Kein Grund zur Sorge, sagt Brand: „Jede neue Aufgabe wurde von Köster zügig erledigt.“ (Foto: Köster GmbH)

Bauzeit sparte z.B. die Gestaltung der Betonarbeiten: Schalungsintensive kleinteilige Ortbetonkonstruktionen wurden unter Einsatz von Flex-Deckenschalungen realisiert und Loggia-Brüstungsplatten als Fertigteile mit herausstehender Anschlussbewehrung angeliefert, dank derer die einzelnen Deckenebenen in einem Betoniervorgang erstellt werden konnten. „Pro Geschoss konnten so ein bis zwei Tage Bauzeit eingespart werden“, berichtet Projektleiter Kähler. Aber auch Änderungsleistungen wie die eingeschossige Aufstockung der Parkpalette für die Photovoltaikanlage wurden ohne Bauzeitverlängerung erbracht. Kähler blickt deshalb zufrieden zurück.

Auch sei es Köster gelungen, jede Detaillierung, die im Laufe des Bauprozesses vorgenommen wurde, sehr schnell auf ihre Kosteneffekte hin zu prüfen. Dank seiner hohen Preissensibilität und der guten Beratung durch den Partner habe die Neuland schließlich sogar Budget frei legen können, das in den Sanitärkomfort der Wohnungen floss. Gleichzeitig sei offensichtlich auch der Umgang von Köster mit allen beteiligten Handwerksunternehmen fair gewesen, denn nach seiner Wahrnehmung arbeiteten diese allesamt sehr gerne im Projekt und für das Generalunternehmen, erinnert sich Brand.

Das für Kurt 2.0 zuständige Team habe Köster aus seiner Sicht ideal zusammengestellt. „Da gab es natürlich einige sehr erfahrene Leute, aber es wurden auch jüngere, sehr engagierte Mitarbeitende erfolgreich eingebunden. Das brachte durchaus einen fröhlichen Tenor in die Arbeit, ohne dass ein Mangel an Professionalität zu beklagen gewesen wäre.“

Projektleiter Kähler erklärt die Hintergründe: Unterstützung habe der Hochbau Braunschweig von Kollegen des Kompetenz-Centers Wohnungsbau in Hamburg erhalten. So sei es möglich geworden, ein besonders leistungsfähiges Team aus erfahrenen Projektleitern und engagierten Jungbauleitern aufzustellen. Ein Team, das mit welcher Gesamtnote von der Neuland entlassen wird? Brand fasst es knapp zusammen: