Flexibel bis zum Schluss: Neubau des Wohn- und Gewerbekomplexes Panoramablick in Weimar

Alle Herausforderungen partnerschaftlich gelöst 

14. Oktober 2022 | Weimar

Themen: Geschäfts- und Wohngebäude | Pflegeheime | Wohnungsbau

Mit seiner beeindruckenden Größe prägt der mäanderförmige Baukörper zusammen mit dem dazugehörigen Stadt- und Parkplatz den Weimarer Norden. Die Konsum Weimar Gruppe hat mit ihrem bislang größten Bauprojekt Panoramablick und dem dort angesiedelten Mix aus Einzelhandel, Tagespflege und seniorengerechten Wohnungen einen viel beachteten Impuls für die Entwicklung des Stadtteils gelegt. Doch der Weg vom Architektenwettbewerb zur Umsetzung durch das Generalunternehmen Köster verlief nicht immer gradlinig. Umso wichtiger war die partnerschaftliche Zusammenarbeit aller am Bau Beteiligen.
 

Neubau Wohn- und Geschäftshaus Panoramablick, Weimar

Hochwertiges Konzept für Mischnutzung

Seinerzeit das größte Bauprojekt Weimars – Der Wohn- und Gewerbekomplex Panoramablick. Bildquelle: Köster GmbH

Wie ein Gebäude einen ganzen Stadtteil aufwertet

Der neue Gebäudekomplex steht dort, wo in früheren Zeiten die Kaufhalle ein beliebtes Einkaufsziel für die Bewohner des Stadtteils Weimar Nord darstellte. Die Schaffung eines neuen, attraktiven Handelsstandortes mit einem bedarfsorientierten Sortiment für das Quartier war eine der zentralen Anforderungen an das Projekt. Mit dem Mix aus Modediscounter, Drogeriemarkt und Einzelhandelsdiscounter wurde im Panoramablick ein auf den Standort und die Bedürfnisse seiner Bewohner angemessenes Einzelhandelsangebot geschaffen. Das Mischnutzungskonzept aus Einzelhandel im Erdgeschoss und seniorengerechten Wohnungen sowie einer Tagespflegeinrichtung in den Obergeschossen des Gebäudes, ergänzt durch eine Physiotherapiepraxis und einen Pflegestützpunkt ist eine zeitgemäße Antwort auf die demografische Entwicklung. Zudem stellt es eine wirtschaftlich interessante Option für Investoren dar, zumal neben den attraktiven Mietern für die Einzelhandelsflächen auch ein namhafter Betreiber für die oberen Geschosse gefunden wurde: „Für dieses, auf die wachsende Zielgruppe der Senioren zugeschnittene Konzept konnten wir den Betreiber Advita als renommierten Partner gewinnen“, freut sich Sigrid Hebestreit, Vorstandsvorsitzende der Konsum Weimar Gruppe. Sowohl konzeptionell als auch architektonisch setzt der Panoramablick also wichtige neue Akzente für die weitere Entwicklung von Weimar Nord.

Unsicherer Baugrund

Für die zahlreichen Herausforderungen, mit denen das Bauteam im Verlauf des Projekts konfrontiert war, gab es eine - im Wortsinn grundlegende - Ursache: Erst bei der Planung der Gründung wurde deutlich, dass etwa 3.000 m² der insgesamt 6.747 m² Baufläche einen extrem schwierigen Untergrund aufwiesen. Dieser Teil des Areals befindet sich auf dem Gebiet einer ehemaligen Tongrube. Das dort verfüllte Erdreich hätte kostenintensiv entsorgt werden müssen, um den Bau der ursprünglich geplanten Tiefgarage realisieren zu können. Zudem musste der Untergrund mittels einer aufwändigen Pfahlgründung mit 275 Rammpfählen ertüchtigt werden. „Diese Faktoren sprachen wirtschaftlich gegen den Bau einer Tiefgarage, wie sie für die ursprünglich geplante Wohnbebauung vorgesehen und notwendig war“, erklärt die Bauherrin. Letztlich wurde entschieden, den Gebäudeteil West ohne Tiefgarage und Kellerräume nur auf einer Bodenplatte zu realisieren und zudem die Wohnungen abweichend von der ursprünglichen Planung seniorengerecht, teilweise sogar barrierefrei zu errichten, da dieses Konzept weniger Stellplätze erforderte.

Das Mischnutzungskonzept aus Einzelhandel im Erdgeschoss und seniorengerechten Wohnungen sowie einer Tagespflegeinrichtung in den Obergeschossen sind eine zeitgemäße Antwort auf die demografische Entwicklung. Bildquelle: Köster GmbH

Planungs- und Bauprozesse flexibel koordiniert

Aufgrund dieser Entscheidung mussten große Teile der Planung parallel zu den von Köster vorangetriebenen Hochbaumaßnahmen an die geänderten Anforderungen angepasst werden. Der Ausbau der 80 seniorengerechten Wohnungen, der zwei Wohngemeinschaften für Demenzkranke sowie der Tagespflegeeinrichtung zog unter anderem umfangreiche Änderungen in der Architekturplanung und in der Planung der Technischen Gebäudeausrüstung nach sich. So musste auch das Brandschutzkonzept an die neuen Anforderungen angepasst werden. „Treppenhäuser mussten breiter angelegt und die Wohnungen auf das geänderte Nutzungskonzept angepasst werden. 19 Wohnungen wurden dabei barrierefrei errichtet. Nicht zuletzt wurden noch zwei Monate vor der Übergabe eine zusätzliche Personaldusche und eine Teeküche für die Tagespflegeeinrichtung geplant und realisiert“, nennt Köster Projektleiter Markus Rausch einige Beispiele für die flexible Umsetzung bis zur letzten Minute.  

Im kontinuierlichen Austausch entwickelten Planer und Generalunternehmer das Projekt während der Bauphase weiter und passten es immer wieder an, wie Markus Rausch erklärt: „Diese Flexibilität konnten wir nur durch die partnerschaftliche Zusammenarbeit aller am Bau Beteiligten erreichen. Planung und Bau wurden fortlaufend koordiniert und die planerischen Voraussetzungen in enger Absprache mit uns geschaffen. Für die sichere bauliche Umsetzung, auch bei herausfordernden Planungsänderungen, war vor allem die stringente Anwendung des Köster-Prozess-Systems und seiner bewährten Steuerungsinstrumente verantwortlich. In dieser Koordination und operativen Ausführung konnten wir uns stets auf bewährte Partnerunternehmen verlassen, welche die flexible Vorgehensweise mitgetragen haben.“  

Der Ausbau der gewerblichen Flächen im Erdgeschoss nach den jeweiligen Marken- beziehungsweise Store-Konzepten zweier Einzelhandelsdiscounter und eines Drogeriemarkts verlief ebenfalls in engen Absprachen mit dem Köster-Team. Auch hier mussten Planung und Bauen eng miteinander abgestimmt und verzahnt werden.  

„Um die vertraglich vereinbarten Inbetriebnahme-Termine für die Einzelhandelsflächen zu gewährleisten, hat das Köster-Team eng mit den verantwortlichen Planern der Betreiber zusammengearbeitet und so die baulichen Voraussetzungen für die jeweiligen Konzepte geschaffen. Die Discounter haben bereits ein halbes Jahr vor der Gesamtfertigstellung des Projekts ihren Betrieb aufgenommen. Daraus ergaben sich weitere Herausforderungen – unter anderem für die Baustellenlogistik. So standen beispielsweise die Parkflächen nicht mehr für die Lagerung von Material zur Verfügung. Doch mit gut getakteten Anlieferungsprozessen hat Köster auch diese Situation gut gelöst.“

Sigrid Hebestreit, Vorstandsvorsitzende der Konsum Weimar Gruppe

Nur gemeinsam zum Ziel

Die Roh- und Ausbauphase des Panoramablicks wurden zudem durch den Verlauf der Pandemie beeinflusst. Um reibungslose Abläufe sicherzustellen und die Sicherheit und Gesundheit der Mitarbeitenden vor Ort zu gewährleisten, wurden zeitnah strenge Hygiene- und Sicherheitskonzepte entwickelt und umgesetzt. In enger Kooperation mit den am Rohbau beteiligten Baupartnern wurden für die Monteure vor Ort corona-konforme Unterbringungsmöglichkeiten geschaffen und Verpflegungsmöglichkeiten auch in Zeiten des Lockdowns sichergestellt. „Gemeinsam mit unseren Baupartnern haben wir die Herausforderungen der Pandemie ebenso pragmatisch und lösungsorientiert gemeistert wie die baulichen“, erklärt Markus Rausch. Schließlich sei das Bauvorhaben auch aufgrund des flexiblen und engagierten Einsatzes der Nachunternehmer realisiert worden. „Dieses Projekt konnte wirklich nur umgesetzt werden, weil alle Beteiligten gemeinsam an zielführenden Lösungen gearbeitet haben“, so das Fazit des Köster-Projektleiters. Die Bauherrin sieht das ebenso:

„Das Köster-Team unter Leitung von Herrn Rausch hat immer nach passenden Lösungen für die vielfältigen Herausforderungen des Projekts und die Wünsche der Nutzer und Mieter gesucht. Und auch die haben an einigen Stellen Kompromisse zugunsten des Projektes gemacht. Das stand bei allen Gesprächen, die immer auf Augenhöhe geführt wurden, im Fokus: Wir alle wollten unbedingt gemeinsam den Panoramablick umsetzen und sind jetzt stolz auf das Ergebnis!“

Sigrid Hebestreit, Vorstandsvorsitzende der Konsum Weimar Gruppe

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