Schlüsselfertiger Wohnungsbau für die ISARIA

Beirat bescheinigt Diamaltpark München hohe Gestaltungsqualität

19. Oktober 2022 | München

Themen: Wohnungsbau

2010 erwarb die ISARIA Wohnbau ein acht Hektar großes Industriegelände in München-Allach. Bis Mitte der 1980er Jahre wurde hier Diamalt-Suppenwürze produziert. Ziel der neu gegründeten ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH wurde es, nach Umwidmung des Geländes eine moderne Wohnbebauung zu realisieren. Bis in das Jahr 2017 hinein wurde mit der Stadt an einem Konzept und Bebauungsplan gefeilt. Raum für über 720 Haushalte sollte auf dem ehemaligen Industriegelände entstehen, dazu Büroflächen im denkmalgeschützten Fabrikgebäude und drei Kindertagesstätten.
 

Wohnanlage Diamaltpark, München

Hochwertiger geförderter Wohnraum auf Industriegelände

Der Diamaltpark im Münchner Norden wird das neue Zuhause für 2000 Menschen. Bildquelle: Köster GmbH

Rund 2000 Menschen werden im Diamaltpark ein neues Zuhause finden. Ob gasbetriebenes Blockheizkraftwerk, Nutzung von Grundwasserwärme oder der Bau einiger Stadtvillen in massiver Holzbauweise – Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielten bei der Planung und Ausführung eine wichtige Rolle. Dachflächen wurden inzwischen begrünt und sind als Terrassen zu nutzen. Regenwasser wird gesammelt, große Grün- und Freiflächen wirken der Bodenversiegelung entgegen. Mit seinem Quartierszentrum aus denkmalgeschützten Gebäuden wurde der Diamaltpark zugleich als Standort mit großer Vielfalt und hoher Aufenthaltsqualität angelegt.

Auf Industriebrachen Wohnraum erschaffen

Für Albrecht Schmoll, der während der fünfjährigen Bauzeit für die ISARIA zuletzt als Projektleiter auf dem Gelände tätig war, wurde die Quartiersentwicklung zur Herzensangelegenheit:

„Es fasziniert mich, auf Industriebrachen Wohnraum zu schaffen und zu sehen, wie dort das Leben einzieht. Auf der Grundlage einer professionellen Bodensanierung und einer vernünftigen Schadstoffentsorgung kann man auf vielen Flächen echten Mehrwert für die Stadt und ihre Bewohner schaffen.“

Albrecht Schmoll, Projektleiter, ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH 

Zum ersten Mal erlebte Schmoll bei der Verwirklichung des Diamaltparks persönlich eine Zusammenarbeit mit dem langjährigen ISARIA-Partner Köster, in diesem Fall vertreten durch das Kompetenz-Center Wohnungsbau München und Projektleiter Alfred Hilgartner. Ende 2019 begannen die Arbeiten an zwei Rohbauten in den Bauabschnitten I und II. Schmoll erinnert sich gut an diese ersten Schritte der Zusammenarbeit.

„Damals haben wir im Diamaltpark noch mit Einzelvergaben gebaut. Die Qualität der Rohbau-Ausführung und die Steuerung durch Köster haben mich überzeugt. Ich konnte mir danach gut vorstellen, dass man mit dem Team um Thomas Rupp auch schlüsselfertig bauen kann.“

Albrecht Schmoll, Projektleiter, ISARIA Objekt am Münchfeld GmbH 

Partnerschaftlich geplant von Anfang an

Als es dann im Bauabschnitt IV darum ging, vier Gebäude mit insgesamt 98 hochwertig ausgestatteten Mietwohnungen und einer Kindertagestätte für einen Investor zu errichten, sah sich die ISARIA mit einem Engpass in der Projektleitung konfrontiert. Deshalb sollte hier ein Auftrag für eine schlüsselfertige Erstellung vergeben werden. Köster wurde eingeladen anzubieten und überzeugte mit Vorschlägen, die es möglich machten, schnell zu bauen und Konstruktionen günstiger als kalkuliert zu erstellen. Gleich nach Auftragsvergabe war Flexibilität gefragt. Thomas Rupp, der als Projektleiter für Köster diesen Bauabschnitt verantwortlich war, erinnert sich. 

„Der infolge einer verspäteten Genehmigung verzögerte Baustart führte dank enger Absprachen mit allen Gewerken nicht zu größeren Problemen oder Verzögerungen. So gelang es, die mit der ISARIA vereinbarte Bauzeit von 22 Monaten nicht zu überschreiten und das Objekt pünktlich an den Bauherrn bzw. seinen Kunden zu übergeben.“

Thomas Rupp, Projektleiter, Köster Kompetenz-Center Wohnungsbau München

Aufgrund der anliegenden Bahn- und Panzerteststrecke spielte der Schallschutz eine besonders wichtige Rolle. Bildquelle: Köster GmbH

Entwurfs- und Eingabeplanung für das Gebäude-Ensemble stammten von der Goetz Castorph Architekten und Stadtplaner GmbH aus München. „Die Werkplanung haben wir bereits an Köster vergeben“, berichtet Schmoll. Grundlage der Zusammenarbeit bildete eine Partnering-Vereinbarung mit Festpreisen, die innerhalb von vier Monaten mit der gebotenen Sorgfalt auf beiden Seiten entwickelt worden war. Rupp freut sich noch heute über den schnellen Fortschritt und das Ergebnis der Verhandlungen.

„Die ISARIA hat sich in dieser Phase als fairer und sachkundiger Verhandlungs- und Vertragspartner erwiesen. Leben und leben lassen, war das Motto. Ausführungsideen wurden diskutiert und gute, bezahlbare Konzepte entwickelt.“

Thomas Rupp, Projektleiter, Köster Kompetenz-Center Wohnungsbau München

Verlässlich, engagiert und professionell habe sich Köster in der sich anschließenden Planungs- und Bauzeit gezeigt, so das Fazit von Schmoll. Auch das Zusammenspiel mit den Architekten habe reibungslos funktioniert.  

Die sei nicht zuletzt der für den Kunden unmerklichen, aber bei Köster gut eingespielten Arbeitsteilung zu verdanken, ist Projektleiter Rupp überzeugt: Während z. B. eine Architektin aus dem Team Planung mit den Entwurfsarchitekten der ISARIA Detail für Detail ihres Entwurfes besprach, arbeiteten die TGA-Fachplaner und Kollegen aus der Bautechnischen Innovation bereits an Alternativvorschlägen, durch die Zeit und Geld gespart werden konnte. „Auch konnten wir einen Zugewinn von Wohnkomfort erreichen“, erinnert sich Schmoll. Ideen für den sommerlichen Hitzeschutz z. B. seien von den Architekten und der ISARIA gerne aufgegriffen worden. Am Ende des Prozesses, in den die verschiedenen Köster-Fachteams eingebunden waren, stand eine vollständig durchdetaillierte Werkplanung für alle Gewerke.

Vor Lärm gut geschützt

In der Folge realisierte das Kompetenz-Center Wohnungsbau München vier Gebäude mit 98 Wohneinheiten auf einer Tiefgarage mit 93 Stellplätzen für die ISARIA zum Festpreis. Im sogenannten „Bauteil 1“ befindet sich im EG ein Kinderhort mit zwei Gruppen für bis zu 50 Kinder. Seine Räume wurden als „veredelter Rohbau“ an die ISARIA übergeben, die den kompletten Ausbau selbst übernahm.

Aufgrund der besonderen Lage des Baufeldes lag bereits in der Planung besonderes Augenmerk auf dem Schallschutz. „Sowohl die Bahnlinie München-Treuchtlingen als auch eine Panzerteststrecke befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Grundstück“, erklärt Thomas Rupp. U.a. Doppelkastenfenster und Lärmschutzwände zwischen den Gebäuden schützen heute die Bewohner des Quartiers vor allzu großen Belastungen.  

Eigentümer der von Köster errichteten Gebäude und Garage wurde die DWS Fondsgesellschaft. In deren Auftrag wurden die Bäder vieler Wohnungen anschließend mit Glasduschabtrennungen, Lampen und Accessoires ausgestattet und Einbauküchen in den 64 frei finanzierten Wohnungen montiert. „Es macht uns große Freude, wenn wir Wohnungen, Büros oder Pflegeimmobilien auch noch den ‚letzten Schliff‘ geben dürfen“, bekennt Thomas Rupp. Die Kompetenz-Center von Köster könnten Innenausbaukonzepte anbieten, die funktional und ästhetisch genau auf die Anforderungen späterer Nutzer zugeschnitten werden.  

Nachhaltig gedacht und gebaut

Dafür, dass sich das Klima in der Stadt weiter erholen kann, versucht die ISARIA mit nachhaltigen Bau- und Energiekonzepten zu sorgen. „Auf dem Diamalt-Gelände etwa haben wir u.a. gute Erfahrungen mit dem Holzbau gesammelt“, berichtet Schmoll, „und wir hoffen, dass es bald immer ausgereiftere Mobilitätskonzepte für neue Quartiere gibt.“ Denn natürlich könne man Wohnungen günstiger bauen, wenn nicht für jede Wohnung ein Parkplatz vorgesehen werden müsse. Von zentraler Bedeutung für die CO2-Bilanz der Stadt bleibe aber natürlich der Energiebedarf der Gesamtheit aller Gebäude. Die ISARIA wolle auch zukünftig mithelfen, diesen so gering wie möglich zu halten.  

Auf dem Diamalt-Gelände liefert 60% der Energie für Warmwasser eine Grundwasser-Wärmepumpe. Die übrigen 40 % kommen aus einem Blockheizkraftwerk, das auf dem Gelände neu gebaut wurde. Alle Gebäude sind über ein Nahwärmenetz angeschlossen. Jeder Tiefgaragenplatz kann mit einer Stromladestation versehen werden. Dafür hätten die Stadtwerke München drei Trafohäuser mit einer intelligenten Ladeinfrastruktur und -steuerung auf das Gelände gebaut, berichtet Schmoll.  

Das Klima im Stadtteil Allach sollen öffentlich zugängliche Grünflächen auf dem Areal des Diamaltparks verbessern. Für die Bewohner der vier von Köster schlüsselfertig errichteten Gebäude wurden zwei der sämtlich begrünten Flachdächer als großer Dachgarten angelegt. Hier ist bei schönem Wetter eine Fernsicht bis zu den Alpen zu genießen.  

Zufriedener Investor, zufriedene Mieter

Die DWS sei nach Abschluss aller Arbeiten ebenso zufrieden mit der Ausführungsqualität von Köster gewesen wie die ISARIA selbst, berichtet Albrecht Schmoll. Zufrieden mit der Gestaltungsqualität des Diamaltparks als Gesamtprojekt zeigte sich der von der Stadt München eingesetzte Beirat unter der Leitung des Architekten und Stadtplaners Franz Pesch. Das Quartier integriere sich mit einer vielfältigen Architektur gut in die Stadtlandschaft, die Umsetzung sei "wirklich gelungen", so Pesch. Projektleiter Schmoll ebenso wie viele seiner Kolleginnen und Kollegen bei der ISARIA macht es stolz, an der Verwirklichung dieses visionären Projektes beteiligt gewesen zu sein.

Nun hoffen alle Beteiligten, dass die Bewohner des Diamaltparks sich dort wohl fühlen und gerne lange bleiben. „Wenn die Menschen ihr neues Zuhause ebenso mögen, wie die Zauneidechsen das ihre, dann sind wir sehr zufrieden“, schmunzelt Schmoll. Biologen begleiten das 10.000 m2 große Echsenhabitat, das zwischen Baufläche und Bahnlinie von der ISARIA geschaffen wurde. Dieses sei nach Einschätzung der Experten das erfolgreichste Habitat in ganz München. Woran man das erkennt? „An der Zahl der Nachkommen. Je mehr erfolgreich heranwachsen, desto gelungener ein Habitat.“ Spannend zu beobachten könne es sein, ob der Diamaltpark auch für seine menschlichen Bewohner eine derart „populations-förderliche“ Umgebung sei. „Die große Zahl der auf dem Gelände eingerichteten Kindertagesstätten lässt jedenfalls den Schluss zu, dass die Stadt München genau dies für möglich hält“, beschließt Schmoll schmunzelnd das Gespräch.

Wo möchten Sie bauen?

Finden Sie hier Ihren persönlichen Ansprechpartner für den Bereich Büro- und Verwaltungsgebäude

Newsletter

Das Newsletter-Angebot der Köster-Gruppe

Das Newsletter-Angebot der Köster-Gruppe

  • Informationen über Projekte und Lösungen
  • Trends und Innovationen der Baubranche
  • Kostenlos, themenbezogen und jederzeit kündbar

Jetzt hier registrieren! 


News


Bedarf an zusätzlichen Seniorenwohnimmobilien bleibt hoch

Sozialimmobilien gehören seit vielen Jahren zu den Kompetenzfeldern des Bauprofis Köster. Dipl.-Ing. (FH) Oliver Krause, Bereichsleiter Kompetenz-Center Sozialimmobilien West…   

› mehr
Gut fürs Stadtklima

15. November 2022

Gut fürs Stadtklima

Grünflächen, Bäume, Sträucher und Hecken helfen dabei, das Klima in der Stadt zu verbessern. Viele Kommunen überarbeiten deshalb ihre Flächennutzungspläne und stärken ihre „grünen Lungen“.…   

› mehr
Neubau des Wohn- und Gewerbekomplexes Panoramablick in Weimar

Mit seiner beeindruckenden Größe prägt der mäanderförmige Baukörper zusammen mit dem dazugehörigen Stadt- und Parkplatz den Weimarer Norden. Die Konsum Weimar Gruppe hat mit ihrem bislang …   

› mehr
Bezahlbarer Wohnraum im durchdachten Mix

Auf dem Areal Bachwiese in Zirndorf entstehen in den nächsten Jahren insgesamt 150 Wohnungen in einem durchdachten Mix: 79 freifinanzierte und geförderte Mietwohnungen errichtet die …   

› mehr
Zwei Generationen unter einem Dach

Der Bedarf an Kita-Plätzen und seniorengerechten Wohnangeboten ist groß. Das innovative Konzept des Johanniter-Quartiers in Michendorf bei Potsdam zeigt, wie eine Kombination für Jung und …   

› mehr
Komfort-Wohnen in aktiviertem Bestand

In vielen deutschen Großstädten fehlt es an bezahlbaren, dabei attraktiven und energetisch zeitgemäßen Wohnungen. So auch in Leipzig. Mit einer beeindruckenden Sanierung von fünf …   

› mehr