Die drei Gebäude sollen zukünftig insgesamt 11.780 m² neue Büroflächen in Augsburg-Göggingen bieten. Die Architektur der Häuser ist geprägt durch den Light Industrial Style und offene Grundrisse. Moderne Haustechnik und ein Energiekonzept, bei dem unter anderem Eisspeicher, Wärmepumpen sowie eine Photovoltaikanlage zum Einsatz kommen, sorgen für Nachhaltigkeit, Komfort und geringe Betriebskosten. Das dreiteilige Gebäudeensemble nutzt die vorhandene Grundstücksfläche optimal aus und ergänzt die Bestandsbebauung zu einem kompakten Karree. Die Häuser werden nacheinander errichtet und bezogen. Haus 1 wurde bereits von Köster fertiggestellt, die ersten Mieter ziehen bald ein. Auch die Arbeiten am erweiterten Rohbau von Haus 2, den Köster ebenfalls errichtet, schreiten gut voran.

In den oberen Etagen von Haus 1 entstanden moderne Büroflächen. Die Abstimmung zwischen dem Projektteam, dem Auftraggeber und den künftigen Mietern erfolgte dabei kontinuierlich und eng. Eine partnerschaftliche und transparente Kommunikation war insbesondere aufgrund der Komplexität des Vorhabens ein wesentlicher Erfolgsfaktor für den Projektfortschritt. Bildquelle: Köster GmbH

Bereits vor Beginn der Arbeiten war die Expertise des Generalunternehmens gefragt. „Im Fokus stand dabei das Budget des Kunden. Außerdem waren die Bauabläufe an die schrittweise Errichtung und Inbetriebnahme der Gebäude anzupassen“, erinnert sich Köster-Projektleiter Dipl.- Ing. Bernd Lehmann an die Anfangsphase. Wirtschaftliche Optimierungen ergaben sich vor allem im Bereich der Fassade: Statt der ursprünglich geplanten Pfosten-Riegel-Fassade erhalten die Gebäude nun eine Element-Fassade, deren Optik unter anderem durch Lisene (konstruktive und optisch ansprechende außenliegende Blenden) geprägt ist und so die Anmutung der Ursprungsplanung wiedergibt. „Wir haben uns dazu sehr eng mit dem Architekten und dem Bauherrn abgestimmt und gemeinsam mit unserem Nachunternehmer ein passendes Fassadenkonzept entwickelt, das bei deutlicher Kostenersparnis die gewünschte Gestaltung umsetzt“, so Bernd Lehmann. Auch bei der Haustechnik konnten einige finanziellen Optimierungspotenziale genutzt werden. Im Bereich der Mess- und Regeltechnik fand das Köster-Team sichere und effiziente Lösungen für technische Fragen: „Hier ging es beispielsweise um die Kompatibilität der einzelnen Komponenten und die Anschlussfähigkeit an die Einrichtungen des Energieanbieters. Außerdem mussten wir sicherstellen, dass alle technischen Systeme auch bei der schrittweisen Inbetriebnahme der Gebäude reibungslos funktionieren. So war die Brandmeldezentrale für alle drei Häuser ursprünglich in Haus 2 angesiedelt. Da Haus 1 aber deutlich vorher bezogen wird, haben wir sie dorthin verlegt und die Haustechnik entsprechend umgeplant“, nennt Bernd Lehmann ein Beispiel für die technischen Anpassungen und den hohen Koordinationsbedarf bei den Gewerken, aber auch bei Bauanträgen und Abnahmeverfahren.

Bereits während der Bauphase konnten erste Mietverträge für Haus 1 abgeschlossen werden. Die Nutzung als Versammlungsstätte stellte besondere Anforderungen an die Planung und Ausführung, da die Räumlichkeiten auch als Veranstaltungsort gelten. Bildquelle: Köster GmbH

Zu den baulichen Herausforderungen der Gebäude zählt das Tiefgeschoss. „Hier mussten wir als erstes den sicheren Anschluss an das benachbarte Bestandsgebäude herstellen“, erklärt Bernd Lehmann. Die Konstruktion des verwinkelten Tiefgeschosses ist unter anderem sehr komplex, weil die Planer sich für eine sehr spezielle Parkraumlösung entschieden haben: Um die Zahl der Stellplätze zu verdoppeln, ohne ein zweites Geschoss zu erstellen, wurden Doppelparkplätze errichtet, bei denen ein Aufzugsystem die einzelnen Fahrzeuge in eine Grube absenkt, sodass ein weiteres Fahrzeug darüber parken kann.

Zu den weiteren baulichen Besonderheiten zählt das nachhaltige Aktiv-/Passiv- Heiz- und Kühlsystem, dessen Zentrale mit einer Sole-Wasser-Wärmepumpe zum multivalenten Heiz-/Kühlbetrieb sich in Haus 1 befindet. Als Wärme- und Kältequelle dient zum einen ein Eisspeicher beziehungsweise eine Wärmesenke unter der Tiefgarage und zum anderen ein Rückkühlwerk, das über ein Glykolnetz mit der Zentrale verbunden ist. Die Gebäude werden über Heizkörper und über eine Betonkernaktivierung temperiert. Köster-Fachprojektleiter Steffen Tröge beschreibt die Herausforderung, die auch in diesem Bereich durch die schrittweise Inbetriebnahme entsteht: „Bei Heizung und Kühlung wird vor allem durch das genaue Einregeln der Systeme sichergestellt, dass das Netzwerk sowohl für den alleinigen Betrieb des ersten Hauses funktioniert als auch für alle drei Gebäude.“ Völlig unabhängig von diesem System ist hingegen die Photovoltaikanlage auf dem Dach von Haus 2, die dort zukünftig Strom für den Eigenverbrauch produziert.

Während der Bauphase standen bereits die ersten Mieter für Haus 1 fest. „In das Erdgeschoss zieht das Augsburger Gebetshaus ein, das zurzeit in einem benachbarten Gebäude ansässig ist“ erklärt Bauingenieur Martin Förg (M.Sc.), der das Projekt für Köster leitet. Auch hier war wieder die Flexibilität des Generalunternehmers gefragt. Denn da im Gebetshaus auch Versammlungen stattfinden, gelten die Räumlichkeiten als Veranstaltungsort: „Wir haben also den Bauantrag entsprechend angepasst und alle notwendigen Ausrüstungen, beispielsweise für den Brandschutz geplant und umgesetzt“, so Martin Förg.

In anderen Stockwerken von Haus 1 laufen bereits ebenfalls die Mieterausbauten. Hier entstehen wie geplant moderne Büros.  „Wir stehen mit unserem Kunden und den Mietern dazu im engen Austausch“, erklärt Martin Förg. „Gerade bei einem so komplexen Projekt ist es wichtig, jederzeit partnerschaftlich und transparent zu kommunizieren. Nur so konnten wir das Projekt so erfolgreich voranbringen.“ Gemeinsam mit dem Bauherrn freute sich das Köster-Team über den Meilenstein: Am 31. März 2025 wurde bereits der erweiterte Rohbau von Haus 2 fertiggestellt.

Die Architektur der Gebäude ist geprägt durch den Light Industrial Style und offene Grundrisse. Moderne Haustechnik und ein Energiekonzept, bei dem unter anderem Eisspeicher, Wärmepumpen sowie eine Photovoltaikanlage zum Einsatz kommen, sorgen für Nachhaltigkeit, Komfort und geringe Betriebskosten. Bildquelle: Köster GmbH