Die Ansprüche an Büros seien – bei aller Bandbreite der möglichen Mieter – doch meist ähnlich, ist Uhdes Erfahrung. Sein Ziel sei es deshalb gewesen, mit einem Baudienstleister eine Art ‚Raster‘ zu entwickeln, das vielen Nutzern und Mietern zusagt, aber den individuellen Zuschnitt von Büroeinheiten nicht zu stark einengt.

KPE-Bürogebäude in Dresden, Bonn, Wiesbaden und Aachen (Fotos: Köster GmbH)

Schon beim ersten „Aufschlag“ in Wiesbaden hätten das Team Projektbau bei Köster und Bereichsleiter Dipl.-Ing. Felix Bender diese Idee engagiert aufgegriffen. Zug um Zug wurden Lösungen und Konstruktionen vorgeschlagen, die das Zeug dazu hatten, „in Serie“ zu gehen. „Ich möchte nicht so weit gehen zu sagen, dass man einem Gebäude schon von außen ansieht, ob wir es für KPE gebaut haben“, betont Bender. Spätestens wenn man sich aber mit den konstruktiven Merkmalen des Gebäudes befasse, sei zu erkennen, dass hier nach einem wiederkehrenden System gebaut wird.

Tatsächlich müsse der Baukörper zunächst passend zum Grundstück entworfen werden und die Fassadengestaltung sich in die Umgebung einfügen, bestätigt auch Uhde. Hierfür den Entwurf zu erarbeiten und mit der Kommune abzustimmen, sei Aufgabe des Architekturbüros Willen Associates in Wiesbaden, mit dem KPE seit vielen Jahren arbeitet. Mit Köster entwickle KPE parallel die Gebäudestruktur und die komplette Planung unter möglichst weitgehender Nutzung des Bewährten und Bekannten. Die Auswahl von Baustoffen und Lieferketten werde dabei schon mitgedacht.

Dadurch, dass die Systembauweise ebenso klar wie flexibel sei, wird im Grunde schon mit den ersten Ideen des Architekten die Ausführung bei Köster vorgedacht. Dabei bedeute die Systematisierung und Skalierung von Raumstrukturen und Ausstattung keinen Nachteil z. B. bei der Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche. „Im Gegenteil, sie befähigt uns dazu, aus der vorhandenen Grundfläche möglichst viel ‚herauszuholen‘.“

Aktuell realisiert der Projektbau in Bonn zwei Bürogebäude für KPE. Zur News "Zwei schlüsselfertige Bürogebäude für die KPE Projektentwicklung" (Foto: Köster GmbH)

Abhängig von der Größe des Objektes könnte ab dem Tag der Baugenehmigung ein Bürogebäude durchaus in acht Monaten gegründet, gebaut und schlüsselfertig an den Ankermieter übergeben werden, berichtet Bender.

Dass das für Büroimmobilien gemeinsam entwickelte Konzept marktgerecht ist, steht für KPE-Mann Uhde außer Frage: „Wir haben inzwischen drei der sechs Neubauten mit Köster an ein- und denselben Investor verkauft. Und alle Immobilien sind bei Schlüsselübergabe im Schnitt zu 80 % vermietet und belegt.“

Maße und Gestaltung des Baukörpers werden passen zum Grundstück entworfen. Durch die Systematisierung und Skalierung von Raumstrukturen und Ausstattung wird ein spürbarer Effizienzgewinn erreicht. (Fotos: Köster GmbH)

Bei so viel erfolgreicher „Routine“ muss die Frage erlaubt sein: Rechnet KPE mit kurz- und mittelfristigen Veränderungen bei der Nachfrage, auf die es sich einzustellen gilt? Uhde nickt. Zwar rechne er nicht mit einem Nachlassen der Nachfrage, aber sehr wohl mit einigen Herausforderungen für die Projektentwicklung. Denn Mieter ebenso wie Investoren verlangten von einer Büroimmobilie inzwischen z. B. deutlich höhere Flexibilität als früher. Die Arbeitsweise von Unternehmen oder Behörden sei schließlich einem starken Wandel unterworfen, der durch die Corona-Pandemie und steigende Mobilitätskosten deutlich an Tempo gewonnen habe. 

Neue Arbeits- und Organisationsweisen verlangten einem Projektentwickler wie KPE Ideen für flexible Strukturen in einem Gebäude ab. Mitgedacht werden müsste dies sowohl bei der Planung des vorbeugenden Brandschutzes, der Zuwegung und elektronischen Zutrittskontrollen als auch der Haustechnik. Wolle ein Hauptmieter Teile seiner Flächen untervermieten, dann müsse es möglich sein, Strom-, Wasser- und Wärmeverbrauch für diese Fläche separat zu ermitteln und die Versorgungstechnik getrennt zu steuern. Die elektronischen Zugangsberechtigungen müssten leicht anzupassen sein. Brandabschnitte werden von vornherein so geplant, dass durch eine Teilung der Flächen für verschiedene Nutzer keine Kosten für zusätzliche Brandschutzkonstruktionen entstehen.

Mobilität, Anbindung und Nachhaltigkeit bestimmen zunehmend die Entscheidung von Investoren für einen Standort. (Foto: Köster GmbH)

Ob in innerstädtischer Lage oder am Stadtrand – die Anforderungen der Mieter aus Kommunen und Privatwirtschaft an die Verkehrsanbindung und den Parkraum werden immer differenzierter. Wie viele Parkplätze braucht man für Mitarbeitende und Besucher? Kann ausreichend Strom für Ladesäulen auf dem Grundstück bereitgestellt werden? Kann eine Bushaltestelle eingerichtet werden? Führt ein sicherer Fuß- und Radweg zum nächsten Bus- oder Bahnhalt?

Investoren bewerteten Büroimmobilien zunehmend auch nach deren Mobilitäts-Profil. Denn dieses habe Einfluss darauf, an wen man zukünftig vermieten könne. „Stärker als der erste Mieter fragt ja ein Investor nach der langfristigen Attraktivität eines Objektes für möglichst viele potenzielle Mieter in der Zukunft.“ Attraktiv seien deshalb immer Liegenschaften, die „Ausbaureserven“ zu bieten hätten. „Freiflächen zusätzlich überbauen oder ein Gebäude noch weiter aufstocken zu können, kann in der Zukunft entscheidend zur Vermietbarkeit und Rentabilität einer Immobilie beitragen.“

Ein weiteres aktuell relevantes Thema für KPE sei die Frage nach der Nutzung der großen Flachdächer über den neu geschaffenen Büros.

Auch Köster-Bereichsleiter Bender rechnet mit neuen Impulsen für den Bürobau: „Ob man politische Entwicklungen als ‚Impulse‘ oder ‚Herausforderungen‘ versteht – so oder so ist es von Vorteil, wenn man neue Themen mit einem Auftraggeber erarbeitet, der zugleich – wie KPE – ein Stammkunde ist. Denn dann profitieren beide Seiten sowohl unmittelbar als auch nachhaltig von Recherchen, Kalkulationen und Pilotanwendungen.“

Dass ein Stammkunde Mehrwert aus der Beziehung zu Köster schöpfen kann, unterstreicht auch Uhde: „Der gesamte Planungs- und Bauprozess ist zwischen uns so klar und detailliert entwickelt, dass es keinen Unterschied macht, wo KPE baut und mit welcher verantwortlichen Person aus dem Projektbau. Es läuft rund, selbst wenn ein Mieter enge Termine bis zum Einzug setzt.“ Dazu gäbe es auch kostenseitig keine bösen Überraschungen. Budgets, Zahlungsmodalitäten – alles sei besprochen und könne im „copy-and-paste“-Verfahren für das nächste Projekt übernommen werden. Das entlaste KPE und die schlanke Organisation des Unternehmens. Inzwischen involviere er den Partner Köster ebenso wie den Entwurfs-Architekten bereits in die Standortbewertung und die Flächennutzungsplanung.

Genau so habe er, Vladan Uhde, sich immer die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer vorgestellt. „Wir wollten eine enge Partnerschaft, um einfach schneller planen und bauen zu können als die meisten Projektentwickler. Die Basis dafür ist Verlässlichkeit. Und für die steht Köster.“ Im ersten gemeinsamen Projekt habe er noch drei kurze Schriftstücke aufgesetzt. Für seine Akten. Danach nie wieder. Zwischen KPE und dem jeweils verantwortlichen Köster-Projektleiter werde vor Ort alles Nötige besprochen, diskutiert und entschieden. „Und es ist noch nie vorgekommen, dass sich jemand an das Besprochene oder Entschiedene anschließend nicht mehr hätte erinnern können.“

Genauso wolle man auch zukünftig arbeiten, bekräftig Bereichsleiter Bender. „Investoren und Mieter profitieren davon, wenn Projektentwickler und Bauausführung ein eingespieltes Team sind. Das kann man spüren und rechnen.“