Mixed-use-Immobilie mit Hotel der Novum Hospitality Group

Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt macht „die Platte“ zukunftsfähig 

10. Oktober 2022 | Stuttgart

Themen: Hotelgebäude | Büro- und Verwaltungsgebäude

Eine technisch anspruchsvolle Lückenbebauung realisierte der Köster Hochbau Stuttgart auf dem Höhenrücken Prag im nördlichen Stuttgart. Auftraggeber war die „Stuttgart Leitzstr. 52 GmbH“, die für die Novum Hospitality Group ein Design-Business-Hotel sowie für den eigenen Bestand einen Bürotrakt auf gemeinsamer Tiefgarage errichtete. Die verkehrsgünstige Lage des Grundstücks empfahl es gleichermaßen für beide Nutzungen. „Den Entwurf und Bebauungsplan haben wir deshalb von vornherein so beauftragt, dass zwei im Grunde voneinander unabhängige Gebäude für eine Mischnutzung entstehen können“, berichtet Marcus Hientzsch, Geschäftsführer der MERKUR Development Holding GmbH aus Rüsselsheim, die als einer von drei Gesellschaftern am Projekt beteiligt ist.
 

Novum Style Hotel, Stuttgart

Schlüsselfertigbau inkl. Baugrube und Ausführungsplanung

Für die Bauarbeiten auf dem Grundstück Nummer 52 musste die Stuttgarter Leitzstraße verschwenkt werden, um eine sichere Anlieferung von Baumaschinen und -material zu ermöglichen. Bildquelle: Köster GmbH

Neben der MERKUR Development, einem langjährigen Kunden von Köster, halten die AVONIA Real Estate GmbH aus Leinfelden-Echterdingen und die OSWA Planen und Bauen GmbH aus Ingersheim Anteile an der Projektgesellschaft „Stuttgart Leitzstr. 52 GmbH“. 2016 hatte diese das Grundstück an gleich lautender Adresse erworben. 2017 wurde ein Mietvertrag mit der Novum Hospitality Group für eines der beiden geplanten Gebäude geschlossen.

MERKUR entwickelte und realisierte in verschiedenen Projektkonstellationen insgesamt vier Neubauten für Hotels der Marke „the niu“. „Der Standort am Stuttgarter Pragsattel sagte unserem Kunden zu, also realisierten wir hier ebenso wie in Esslingen und Eschborn mit dem Baudienstleister Köster ein Designhotel“, fasst Hientzsch zusammen. Zuerst fertiggestellt wurde das Hotel „the niu Timber“ in Esslingen – ein Projekt das „dank Köster vollkommen rund lief“. Die Eröffnung des Businesshotels am Pragsattel wurde vom Mieter für Juni 2021 geplant, zeitgleich die Eröffnung des Hotels in Eschborn.

Maßgeschneiderte Lösung für die Gründung

Wie von der Projektgesellschaft „Stuttgart Leitzstr. 52 GmbH“ gewünscht, stieg das Team des Köster Hochbaus Stuttgart mit der Ausführungsplanung ein. Unterstützt vom Köster-Team Bautechnik & Innovation (BTI) wurden die notwendigen Maßnahmen der Baugrubensicherung ermittelt und die geplante Flachgründung rechnerisch und statisch validiert. Dabei stellte sich heraus, dass die Standsicherheit der Nachbargebäude zunächst durch verschiedene vorbereitende Arbeiten zu sichern und eine kombinierte Pfahl- und Platten-Gründung vorzuziehen sei. So begannen die Bauarbeiten in Stuttgart mit einer Unterfangung an einem Nachbargebäude mittels Hochdruckinjektion. Hierbei wurde das Erdreich unter deren Fundamenten schrittweise gegen Spritzbeton ausgetauscht. „Wir haben also die Gründung der Nachbargebäude an die geplante Gründungstiefe des Neubaus angeglichen“, erklärt Dipl.-Ing. (FH) Mark Kaiser diese Maßnahme. Er war schon in Esslingen für die MERKUR Development und die Novum Hospitality als Projektleiter tätig. Heute ist er Bereichsleiter des Hochbau Stuttgart.

Mit bewährten Partnern auf einem sicheren Weg

Gerade dann, wenn es darum gehe, sich gemeinsam unvorhergesehenen Herausforderungen zu stellen oder die Wünsche von Mietern bei der Planung und Ausführung zu berücksichtigen, sei es von Vorteil, wenn auf Seiten der Auftraggeber und des Bauunternehmens Menschen am Projekt mitwirkten, die sich bereits kennen und vertrauensvoll miteinander arbeiten, erklärt Marcus Hientzsch.

„Unser Partner bei Köster hat nun gleich mehrmals einen Beitrag zum Gelingen eines komplexen Projektes geleistet, in das MERKUR Development investiert hat.“

Marcus Hientzsch, Geschäftsführer der MERKUR Development, Rüsselsheim

Drei Gebäude für Hotels der Marke „the niu“ errichtetet Köster zwischen 2018 und 2021 im Südwesten Deutschlands. Im Bild das Hotel auf dem Stuttgarter Pragsattel. Bildquelle: Köster GmbH

Tatsächlich seien Herausforderungen, wie sie am Pragsattel zu lösen waren, gerade für innerstädtisches Bauen sehr typisch, berichtet Projektleiter Kaiser: „Hier werden häufig bereits die Abriss- und Gründungsarbeiten zu einer echten Herausforderung, die wir dann gerne gemeinsam mit den Kollegen vom BTI angehen. Sie haben uns im Projekt Leitzstraße bei der Erarbeitung eines Baugrubensicherungs- und Gründungskonzeptes unterstützt.“

Bauen, wo es eng wird

Die Außenwände der Tiefgarage wurden überwiegend in voller, also zweigeschossiger Höhe betoniert, wodurch ein rascherer Bauablauf für die Erstellung der beiden Untergeschosse erreicht werden konnte. „Das war wichtig, weil wir angesichts der extrem eingeschränkten Platzverhältnisse die Baugrube möglichst schnell verfüllen mussten, um damit die volle Grundstücksfläche für die Materialbereitstellung und die Bautätigkeit nutzen zu können“, erläutert Kaiser.

Als ungeahnte Erschwernis erwies sich ein bei Baubeginn noch nicht abgeschlossener Genehmigungsprozess, denn angesichts hoher Corona-Inzidenzen im Großraum Stuttgart mussten die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der zuständigen Behörden ihre Präsenzzeiten reduzieren. Das erhöhte den Abstimmungsaufwand und Zeitbedarf für einen an sich nicht ungewöhnlichen Prozess, dessen Management Köster übernahm.  

Köster-Prozess-System: Just-in-time-Logistik für beengte Baustellensituation

Eine Frage der richtigen Taktung wurde dann das Bauen selbst, denn kein Gewerk hatte Zeit und Raum, um Material auf dem Grundstück zu lagern. Die Abläufe wurden daher sehr exakt mithilfe des Köster-Prozess-Systems gesteuert. Kaiser betont:

„Die Just-in-time-Logistik wird zu einem immer wichtigeren Thema für Bauprojekte in den Städten.“

Dipl.-Ing. (FH) Mark Kaiser, Bereichsleiter des Köster Hochbau Stuttgart

Köster erprobe daher ein digitales Tool, das es Baupartnern ermöglicht, die Anlieferung ihrer Materialien selbst in Zeitfenstern einzutakten, die noch nicht von anderen belegt sind. Dieses könne eine ideale Ergänzung zur Köster Taktplanung sein, die für den Erfolg des Projektes am Pragsattel von entscheidender Bedeutung war.

Vor allem bei weiter fortschreitenden Bauarbeiten und im Übergang zu den Ausbaugewerken leistete der Köster Last-Planner wertvolle Dienste. „Während in den unteren Geschossen bereits der Möbelbau begonnen hatte, haben wir in den obersten Geschossen noch den Innenausbau hergestellt“, erinnert sich Kaiser und macht damit deutlich, wie viele Gewerke nach Abschluss des Rohbaus gleichzeitig auf der beengten Baustelle arbeiten sollten und koordiniert werden mussten.

Musterzimmer für die Detailplanung

Die Möblierung der Zimmer und öffentlichen Bereiche des Hotels wurde direkt mit der Novum Hospitality Group abgestimmt. „Hier geht es um viele Details wie die Koordination der haustechnischen Gewerke mit den Innenarchitekten“, erklärt Kaiser. „Pläne und Anforderungen der verschiedenen Fachplaner müssen harmonisiert werden. Denn Revisionsöffnungen beispielsweise können nicht beliebig verortet werden, aber Leuchten, die besondere Lichtstimmungen erzeugen sollen, eben auch nicht.“  

Die große Erfahrung des Projektleiters gepaart mit den verschiedenen Planungsprozessen und -werkzeugen von Köster seien schließlich dafür verantwortlich gewesen, dass am Ende alle Beteiligten sehr zufrieden waren, meint Projektentwickler Marcus Hientzsch. Beides habe geholfen, die Schnittstellen mit Baupartnern zu optimieren, die die Projektgesellschaft selbst beauftragt hatte wie den Lieferanten der Fertignasszellen.  

Zuhause in allen Disziplinen 

Als kompetenter Problemlöser erwies sich Köster auch, als es darum ging, einen Fensterhersteller zu finden, der die besonders großformatigen Bauelemente für den Bürotrakt fertigen kann. „Es wurden Kunststoff-Fenster gewünscht, die allerdings in ihren Formaten begrenzt sind“, erinnert sich Kaiser. „Aber auch hier fanden wir eine gute Lösung, indem wir Elemente mit Oberlichtern zusätzlich zu den großen Drehkipp-Flügeln vorschlugen.“  

Ein Verkehrsplaner aus dem Experten-Netzwerk von Köster wurde hinzugezogen, um die Verkehrsführung in der Tiefgarage zu optimieren. Hier sorgen heute Wartezonen mit Ampelanlagen für eine sichere Steuerung der ein- und ausfahrenden Fahrzeuge. „Das hat Platz in der Tiefgarage gespart, weil nicht alle Rampen zweispurig gestaltet werden mussten“, berichtet Kaiser. 89 Stellplätze stehen den Hotelgästen und Mietern heute in einer Tiefgarage mit zwei Untergeschossen zur Verfügung.

Herausforderungen partnerschaftlich gelöst

Auch Reimund Sigel, Mitarbeiter der AVONIA Real Estate, blickt heute zufrieden auf das abgeschlossene Bauwerk. 

„Das Projekt an der Leitzstraße hat allen Beteiligten viel abverlangt. Aber dank der partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit Mark Kaiser haben wir alle Hürden genommen und eine wirklich werthaltige Liegenschaft verwirklicht.“ 

Reimund Sigel, Mitarbeiter der AVONIA Real Estate, Leinfelden-Echterdingen

Die notwendigen Absprachen zwischen haustechnischen Gewerken und Innenarchitekten der Novum Hospitality Group koordinierte Köster-Projektleiter Mark Kaiser. Bildquelle: Köster GmbH

Die bautechnischen Aufgaben rund um Abriss und Gründung hätten die Investoren unerwartet getroffen und da habe es sehr zur Beruhigung beigetragen, dass Köster einen bereits im Kreis der Investoren bekannten Projektleiter benannt habe.  

Auch Marcel Djafari, Geschäftsführender Gesellschafter der OSWA Planen und Bauen GmbH, erlebte die Prozesssicherheit des Baudienstleisters als echten Mehrwert.  

„Die Erfahrung bei Köster aus dem erfolgreichen Bau des niu Hotels in Esslingen kam uns am Pragsattel zugute. Die kooperative Zusammenarbeit z.B. mit dem Hotelbetreiber sorgte für einen reibungslosen Ablauf, der uns als Bauherren und Vermieter klar entlastet hat.“

Marcel Djafari, Geschäftsführender Gesellschafter der OSWA Planen und Bauen GmbH, Ingersheim

„Ende gut, alles gut“, lautet auch das Fazit von Marcus Hientzsch, der seit 2017 mit dem Köster Hochbau Stuttgart für die Novum Hospitality baut. „Wir sind sehr zufrieden mit dem Abschluss der drei Projekte, die allesamt und teilweise trotz Corona-Einschränkungen im Budget- und Terminplan umgesetzt werden konnten.“  

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