Der Druck auf den Wohnungsmarkt deutscher Städte ist groß. Bedarf und Angebot befinden sich an vielen Orten in extremer Schieflage. Die Situation ist zunehmend komplex, da einerseits mehr gebaut, andererseits der Flächenverbrauch eingedämmt werden soll. Ein wichtiges Thema in diesem Kontext ist daher die Nachverdichtung. Die Nutzung von innerstädtischen Brachflächen spielt dabei eine große Rolle, insbesondere, wenn die Flächen aufgrund ihrer früheren Nutzung infrastrukturell gut erschlossen sind. Die Innenentwicklung soll damit gestärkt und entsprechende Potenziale immer zunächst geprüft werden, bevor landwirtschaftliche Flächen oder Wälder weichen müssen. Über Leerstands- und Baulückenkataster versuchen Städte und Gemeinden diese Flächenpotenziale zu erheben. Besonders spannend sind innerstädtische Standorte, bei denen der zu erwartende Nutzen deutlich über den zu erwartenden Kosten der Baureifmachung liegt, also Objekte in attraktiver Lage in prosperierenden Regionen.

Das Westspitz wurde auf einem ehemaligen Güterbahnhof-Areal zwischen Bahngleisen und einer großen Einfallstraße nach Tübingen realisiert. Die Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe trägt einerseits dem Bedarf Rechnung. Zusätzlich können die unterschiedlichen Nutzungen im passenden Bereich des Objekts platziert werden. Aufwendige Lärmschutzmaßnahmen sichern den nötigen Wohnkomfort. (Bildquelle: Köster GmbH)

Ein gutes Beispiel für ein solches Projekt ist das Quartier Westspitz in Tübingen. Auf dem ehemaligen Güterbahnhof-Areal vor den Toren der Tübinger Altstadt baute der Kompetenzcenter Wohnungsbau Stuttgart für die WILMA Bau- und Entwicklungsgesellschaft mbH einen Gebäudekomplex mit 105 Wohneinheiten, einem Supermarkt und einer weiteren kleinen Gewerbeeinheit. Durch die Lage zwischen Bahngleisen und einer größeren Einfallstraße musste auf den Schallschutz in besonderem Maße geachtet werden. An der südlichen Eisenbahnstraße erhebt sich daher heute über dem an dieser Stelle überwiegend fensterlosen Supermarktbereich sowie einem weiteren Geschoss eine knapp 7 m hohe Schallschutzwand mit großen Glaselementen. Auch die Einbindung eines Discounters, der zudem an der befahrenen Straße positioniert ist, war eine Maßnahme, die hier, wie auch vermehrt in anderen innerstädtischen Lagen, erfolgreich umgesetzt wurde. Die Supermarkteinheit ist geschickt in den Entwurf integriert und sorgt nun für bequemes Einkaufen direkt vor der Haustür.

Köster konnte das Vorhaben mit insgesamt ca. 7.350 m² Wohn- und 1.200 m² Gewerbefläche, 111 Tiefgaragen- und über 200 Fahrradstellplätzen innerhalb von 26 Monaten abschließen.

Die Wohnanlage Vogelweide in Hamburg wurde auf einem früheren Park&Ride-Parkplatz errichtet, in unmittelbarer Nähe zur U-Bahn. (Bildquelle: Köster GmbH)

Auch bei dem Projekt Vogelweide in Hamburg wurde eine innerstädtische Brachfläche, in dem Fall ein ehemaliger Park&Ride-Parkplatz, mit dringend benötigtem Wohnraum überbaut. 46 hochwertige Eigentumswohnungen sowie 57 frei finanzierte und 44 geförderte Mietwohnungen (davon 17 barrierefrei) entstanden hier nahe der U-Bahn-Station Dehnhaide im Stadtteil Barmbek-Süd. In einem zusammenhängenden T-förmigen Baukörper mit bis zu acht Geschossen konnte das Kompetenz-Center Wohnungsbau Hamburg 10.400 m² Wohnfläche mit einem vielfältigen Wohnungsangebot für die HTP (Hamburg Team Gesellschaft für Projektentwicklung mbH) fertigstellen. Mit klassischen Klinkerfassaden zur Straßen- bzw. Bahnseite und weißen Fassadenelementen zu den begrünten Gartenhöfen wurde hier bezahlbarer Wohnraum in attraktiver Lage mit perfekter Verkehrsanbindung geschaffen. Auch ein Beispiel für die bundesweit als vorbildlich geltende Wohnungsbaupolitik Hamburgs, in der sich die Stadt zu Förderungen und schnellen Genehmigungen verpflichtete und die Wohnungswirtschaft wiederum dazu, stets auch einen großen Anteil im geförderten Segment zu bauen.

Der Bestandsbau des Einkaufszentrum AEZ Buchenau wurde um einen fünfgeschossigen Neubau mit 78 Wohneinheiten erweitert (Bildquelle: Köster GmbH)

Die Nutzung von innerstädtischen Brachflächen ist ein sinnvoller Ansatz, sofern die Baufreimachung kosten- und zeiteffizient umgesetzt werden kann. Mischnutzung ist ein weiterer Baustein intelligenter Nachverdichtungskonzepte. So konnte Köster im bayerischen Fürstenfeldbruck den Bestandsbau des Einkaufszentrums AEZ Buchenau aus den 1960er Jahren um einen fünfgeschossigen Neubau erweitern. In der Wohn- und Gewerbeimmobilie ist nun Platz für 78 Wohneinheiten sowie einen Aldi-Supermarkt, einen Getränke- sowie einen Drogeriemarkt plus einer Tiefgarage mit 178 Stellplätzen. 

So attraktiv eine Mischimmobilie für die Bewohner aufgrund der kurzen Wege ist, so komplex ist es, die heterogenen Nutzungsanforderungen sinnvoll und synergetisch in einem Projekt zu realisieren. Lebenswerte, attraktive Außenräume müssen mit zweckdienlichen Bereichen verknüpft und zu einem harmonischen Ganzen verwoben werden. In diesem Projekt war zudem die Weiternutzung der Bestandsimmobilie während der Umbau- bzw. Erweiterungsphase im laufenden Betrieb eine große Herausforderung. So musste die störungsfreie Anlieferung und die uneingeschränkte Anfahrt des bestehenden Shopping-Centers durchgehend gewährleistet sowie die Erweiterung und Zusammenlegung der Tiefgaragen unter laufendem Verkehr umgesetzt werden. Die Teams der Köster GmbH konnten hier durch vorausschauende Planung und Dank der Köster-Prozess-Systeme sehr gute Arbeit leisten.

Die Köster GmbH versteht sich mit dem Kompetenz-Center Wohnungsbau als Komplettdienstleister unter anderem für die Wohnungswirtschaft. Hier werden Kunden bereits in sehr frühen Leistungsphasen beraten und Gebäude sowie ganze Quartiere gemeinsam optimiert. Bisher werden in erster Linie bestehende Wohnquartiere nachverdichtet, da die Bestandshalter die Grundstücke bereits besitzen und relativ schnell kostengünstigen Wohnraum erstellen können. So sind Aufstockungen in lockeren Zeilenbebauungen der 1950er Jahre beispielsweise eine typische Maßnahme. Bei innerstädtischen Brachflächen dauert es unter Umständen recht lange, bis das Baurecht erteilt wird, so dass diese Projekte oft als „Langläufer“ gelten. Sind die Konditionen allerdings günstig, wie im Beispiel des Tübinger Westspitz beschrieben, punkten sie mit vielen Vorzügen.